Fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização: a garantia certa muda quem aprova você, quanto custa e quanto leva pra rescindir.
Imagine: você achou o apartamento perfeito, salário compatível, vai assinar. Aí o corretor pergunta: "e a garantia?". Você responde "tenho um fiador" e ele diz "a imobiliária só aceita seguro fiança". Frustração geral, perde o imóvel para o próximo da fila.
A escolha da garantia define quem aprova você, quanto vai gastar e como se livra dela no fim do contrato. Vamos comparar as 4 modalidades do Art. 37 da Lei 8.245/91 com números reais.
O que o Art. 37 permite (e o que ele proíbe)
O artigo lista quatro garantias possíveis na locação: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (este último, raríssimo na prática; o usual é título de capitalização).
Fiança: gratuita, mas com pegadinhas para o fiador
Um terceiro (fiador) se obriga solidariamente a pagar a dívida caso o locatário não pague. É a garantia mais antiga e ainda muito usada em locações sem imobiliária.
Requisitos típicos exigidos pelo locador:
- Fiador com imóvel quitado em nome próprio (na mesma cidade do imóvel locado)
- Renda comprovada de 3 a 5 vezes o aluguel
- Estar com nome limpo em SPC/Serasa
- Se casado em comunhão de bens, exige assinatura do cônjuge (sem isso, fiança é nula — Art. 1.647, III, CC)
Vantagens: sem custo financeiro, fácil de constituir.
Desvantagens: difícil achar alguém disposto, exige imóvel do fiador, lento na execução em caso de calote.
Modelo de Termo de Fiança Locatícia
Documento completo com cláusulas de solidariedade, renúncia ao benefício de ordem e assinatura do cônjuge.
Caução: o dinheiro fica parado, mas é simples
A caução pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Na prática, 99% das vezes é em dinheiro.
Limites e regras (Art. 38):
- Máximo 3 aluguéis em dinheiro (Art. 38, §2º)
- Depósito obrigatório em poupança em nome do locador e locatário em conjunto (Art. 38, §2º)
- Devolução com correção da poupança ao fim do contrato, se não houver débitos
- Caução em imóvel exige averbação na matrícula
Para um aluguel de R$ 2.500/mês, a caução máxima é R$ 7.500. Esse dinheiro fica rendendo poupança (~0,5% a.m.) por 30 meses — pouco, mas resgatável.
Seguro fiança: caro, mas aprovação rápida
Seguradora cobre inadimplência e, em alguns planos, multa, danos ao imóvel e pintura. É a queridinha das imobiliárias porque o pagamento ao locador é praticamente garantido.
Como funciona o custo: a seguradora cobra um prêmio anual de 8% a 15% do total dos aluguéis do período coberto, conforme análise de crédito do locatário.
Exemplo: aluguel R$ 2.500, contrato 30 meses, total R$ 75.000. Prêmio típico de 12% = R$ 9.000 pagos ao longo do contrato — geralmente parcelado em 12 vezes anuais. Não resgatável no fim.
Vantagens: aprovação rápida (24-72h), não precisa de fiador, locatário foca só na sua análise de crédito.
Desvantagens: caro, não resgatável, exige análise rigorosa em CPF.
Título de capitalização: dinheiro de volta, mas trava capital
O locatário compra um título de capitalização atrelado ao contrato. O valor fica preso na operadora durante a vigência, servindo de garantia. Ao fim, o locatário resgata o valor — com pequeno rendimento (em geral, menor que poupança).
Quanto custa? O título costuma ser o equivalente a 12 aluguéis (1 ano). Para R$ 2.500, são R$ 30.000 imobilizados. Pode parcelar a compra.
Vantagens: resgatável, sem fiador, aprovação rápida.
Desvantagens: capital alto travado, rendimento ruim, ainda incomum em algumas cidades.
Tabela comparativa: as 4 garantias lado a lado
| Critério | Fiança | Caução | Seguro fiança | Título de capitalização |
|---|---|---|---|---|
| Custo direto | Zero (gratuita) | Dinheiro parado em poupança | 8-15% dos aluguéis (R$ 6k-12k típicos) | 12 aluguéis imobilizados |
| Resgatável? | N/A | Sim, com rendimento da poupança | Não | Sim, com pequeno rendimento |
| Requer terceiro? | Sim (fiador com imóvel) | Não | Não | Não |
| Aprovação média | 5-15 dias | Imediata | 24-72h | 24-72h |
| Análise de crédito? | Sim, do fiador | Não | Sim, rigorosa | Moderada |
| Limite legal | Sem limite | 3 aluguéis (Art. 38) | Sem limite | Sem limite |
| Melhor para | Quem tem familiar ou amigo disposto | Quem tem capital pequeno disponível | Profissional liberal sem fiador | Quem tem capital alto e quer resgatar |
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- Estudante ou primeiro emprego, com pais proprietários: fiança. Sem custo, fácil de comprovar.
- Profissional liberal autônomo sem fiador disponível: seguro fiança. Aprovação rápida, sem terceiro.
- Aposentado com renda alta e capital disponível: caução em dinheiro. Capital pequeno preso, sem custo extra.
- Investidor ou empresário com capital alto: título de capitalização. Resgata no fim, sem perder o dinheiro do seguro.
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Perguntas frequentes
Sim, pode definir qual aceita (em regra, seguro fiança). Mas não pode exigir duas ao mesmo tempo (Art. 37, parágrafo único). Se exigir, denuncie ao Procon e à Senacon — é contravenção penal pelo Art. 43, II.
Aproximadamente 0,5% ao mês (ou 6% ao ano, com TR). Para R$ 7.500 em 30 meses, rendimento estimado de R$ 1.200-1.500 — pouco, mas devolvido ao fim. Verifique no contrato qual banco e conta foi aberta.
Pode, mas só quando o contrato vira prazo indeterminado (Art. 40, X). Comunica o locador por escrito e fica obrigado por mais 120 dias. Durante o prazo determinado, em regra fica até o fim.
Sim, com concordância do locador (Art. 40, parágrafo único). Útil quando o fiador quer sair: o locatário oferece seguro fiança ou caução em substituição, formaliza em aditivo contratual.
Sim. A seguradora paga ao locador, depois cobra do locatário (direito de regresso, Art. 786 CC). Continua nome no SPC/Serasa e ação judicial possível. O seguro não "perdoa" a dívida — apenas a antecipa para o locador.
Sim, mesmo sendo bem de família. A exceção está no Art. 3º, VII da Lei 8.009/90, confirmada pelo STF (RE 612.360, repercussão geral). Por isso, antes de aceitar ser fiador, calcule o risco patrimonial.
Não. O Art. 38, §2º limita a 3 aluguéis e a regra é de ordem pública. Mesmo com concordância do locatário, o excesso é devolvido ao final. Locador que insiste em valor maior pode ser autuado pelo Procon.
