Comprar apartamento na planta no Brasil é regido por dois marcos legais: a Lei 4.591/64 (incorporações imobiliárias) e a Lei 13.786/2018, conhecida como 'Lei do Distrato', que trouxe segurança jurídica enorme para compradores. Em 2026 esse mercado movimenta cerca de R$ 280 bilhões/ano e segue concentrado em construtoras que aderiram ao Patrimônio de Afetação — regime que separa o caixa do empreendimento do caixa da incorporadora, evitando que um eventual problema financeiro arraste o seu apartamento junto. A lei estabelece prazo de tolerância de 180 dias para entrega, retenção máxima de 25% (50% se houver patrimônio de afetação) em caso de distrato, garantia de 5 anos para estrutura (Art. 618 CC) e direito de visitar a obra. Este guia mostra os 7 pontos críticos para checar antes de assinar e o passo a passo da vistoria pré-entrega.
O que é incorporação imobiliária
Conforme Art. 28 da Lei 4.591/64, incorporação imobiliária é 'a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações em condomínio'. Em termos práticos: a construtora vende as unidades antes ou durante a construção, com base na planta arquitetônica registrada no CRI.
Ponto 1: Verifique o Registro de Incorporação
Antes de qualquer assinatura, peça o número do registro de incorporação no CRI competente. O registro é OBRIGATÓRIO (Art. 32 da Lei 4.591/64) e contém: memorial descritivo, projeto aprovado, especificações de acabamento, quadro de áreas e cronograma estimado. Sem registro, vendar unidade é crime (Art. 65 da mesma lei).
Ponto 2: Patrimônio de afetação
Criado pela Lei 10.931/2004 (Art. 31-A da Lei 4.591/64), o patrimônio de afetação separa o empreendimento dos demais negócios da incorporadora. Se a construtora falir, o empreendimento continua com administração própria — protegendo os compradores. É opcional, mas demonstra solidez.
Como verificar: o termo de adesão ao regime deve constar na matrícula do imóvel e ser informado no contrato (Art. 31-B). Construtoras com patrimônio de afetação podem reter até 50% em caso de distrato; sem o regime, apenas 25%.
Ponto 3: Prazo de entrega e tolerância
A Lei 13.786/18 incluiu o Art. 43-A na Lei 4.591/64, criando regra clara:
- Prazo contratual de entrega (geralmente 36-48 meses).
- Tolerância de 180 dias após o prazo contratual, sem qualquer indenização ao comprador.
- Após os 180 dias: multa de 1% do valor pago + correção monetária por mês de atraso.
- Atraso superior a 12 meses (após tolerância) dá direito a distrato sem retenção.
Ponto 4: Distrato pelo comprador
Se o comprador quiser desistir antes da entrega — por mudança de planos, demissão, divórcio — a Lei 13.786/18 limita a retenção pela construtora:
| Cenário | Retenção máxima |
|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | 25% do valor pago |
| Com patrimônio de afetação | 50% do valor pago |
| Comissão de corretagem (já paga) | Pode somar à retenção |
| Devolução: prazo após HABITE-SE | 180 dias |
| Devolução: prazo se ainda em obras | 60 dias após assinatura do distrato |
Ponto 5: Vistoria pré-entrega
É DIREITO do comprador realizar vistoria detalhada antes de assinar o termo de entrega das chaves. Vá com checklist e, se possível, com engenheiro civil contratado (R$ 400-1.200 a hora de vistoria).
- Pisos, rodapés, esquadrias (alinhamento, fechamento).
- Hidráulica (pressão, vazamentos visíveis, sifões).
- Elétrica (todas as tomadas, disjuntores, interruptores).
- Acabamentos (rejunte, granito, louças, metais).
- Áreas comuns (academia, piscina, salão de festas — vão no termo).
Ponto 6: Garantia de 5 anos (Art. 618 do CC)
A construtora é responsável por 5 anos pela 'solidez e segurança' do edifício, incluindo: fundações, estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas. Para o restante (acabamento, esquadrias, equipamentos), o prazo é o do Código de Defesa do Consumidor (90 dias para vícios aparentes, Art. 26 do CDC; vícios ocultos, prazo da garantia técnica do fabricante).
Ponto 7: Reajuste pelo INCC durante a obra
Durante a fase de obra, o saldo devedor é reajustado pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) — geralmente mais alto que o IPCA. Após o habite-se, a maioria dos contratos passa para IPCA + juros do financiamento. Inclua sempre esse cálculo no fluxo de caixa.
Contrato de compra e venda de imóvel
Resumo: checklist completo antes de assinar
- Conferir número de registro de incorporação no CRI.
- Identificar se há patrimônio de afetação.
- Ler todas as cláusulas de prazo, tolerância e multa por atraso.
- Anotar o índice de reajuste durante obra (INCC) e pós-habite-se (IPCA).
- Verificar percentuais de distrato e prazo de devolução.
- Conferir áreas privativas vs área comum (faz diferença no IPTU).
- Reservar 5-7% extras para custos de transferência (ITBI, escritura, registro).
