Termo Aditivo de Contrato de Locação
Termo aditivo para alterar cláusulas de contrato de locação — prazo, valor, garantias, fiador, regras. Mantém contrato vigente, modifica pontos específicos.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · maio de 2026
Sobre este documento
O Termo Aditivo de Contrato de Locação é o instrumento que permite alterar cláusulas específicas de um contrato de locação SEM precisar refazer todo o contrato. É essencial para acompanhar mudanças naturais do contrato (prorrogação, reajuste, substituição de fiador).
O que pode ser alterado por aditivo:
- Prazo: prorrogação por mais X meses/anos (residencial 30m+ para denúncia vazia)
- Valor: reajuste extraordinário (acordo entre partes — fora do índice anual)
- Garantia: trocar fiança por caução, seguro fiança, etc.
- Fiador: substituir fiador atual (com anuência do locador)
- Índice de reajuste: mudar de IGPM para IPCA, por exemplo
- Cláusulas operacionais: dia de pagamento, permissão de pets, autorização para reforma
- Adição/remoção de inquilino: incluir ou excluir locatário (caso de divórcio, separação)
Quando usar aditivo × distrato × novo contrato:
| Situação | Instrumento |
|---|---|
| Manter contrato, alterar pontos | ADITIVO |
| Encerrar contrato antes do prazo | DISTRATO |
| Mudanças muitas e profundas | NOVO CONTRATO |
| Mudança de imóvel | NOVO CONTRATO |
| Mudança de partes (cessão) | CESSÃO + ADITIVO ou NOVO CONTRATO |
Cuidados ao fazer aditivo:
- Anuência de todas as partes — locador, locatário e fiadores (quando aplicável)
- Manter as referências — citar o contrato original (data, partes, imóvel)
- Ratificar o restante — confirmar que as cláusulas não alteradas continuam vigentes
- Vigência clara — quando o aditivo passa a valer
- Múltiplas vias — uma para cada parte + testemunhas
- Anexar ao contrato original — para histórico completo
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Quando usar
- Prorrogação de contrato vencendo
- Reajuste extraordinário acordado entre as partes
- Substituição de fiador por óbito, mudança de status financeiro
- Mudança de garantia (fiança para caução, seguro fiança)
- Inclusão de cônjuge/pessoa na locação
- Permissão para reforma estrutural
- Permissão para animais de estimação
- Mudança de dia de pagamento ou índice de reajuste
- Adequação a nova legislação (ex: Lei do Inquilinato)
Passo a passo
-
1
Identifique contrato original
Data, partes, imóvel, número de cartório (se registrado). Aditivo precisa estar VINCULADO ao contrato
-
2
Anuência de todas as partes
Aditivo unilateral é NULO. Locador, locatário e fiadores devem concordar e assinar
-
3
Descreva as alterações com clareza
'Prorroga por 12 meses', 'valor passa de X para Y'. Sem ambiguidade
-
4
Ratifique cláusulas não alteradas
Cláusula expressa: 'demais cláusulas permanecem inalteradas'. Sem ratificação, pode haver dúvida
-
5
Defina vigência
Data exata em que o aditivo passa a valer. Antes dela: contrato original. Depois: contrato + aditivo
-
6
Múltiplas vias
Uma para locador, uma para locatário, uma para cada fiador, uma para testemunhas
-
7
Anexe ao contrato original
Fisicamente — junte ao contrato original. Em caso de litígio, ambos são apresentados
-
8
Reconhecimento de firma (recomendado)
Para reforço probatório, especialmente em substituição de fiador
Erros comuns a evitar
- × Aditivo sem anuência do fiador: fiador alegará que não autorizou — extinção da fiança
- × Não citar contrato original: aditivo fica solto, sem vínculo formal
- × Não ratificar cláusulas inalteradas: cria dúvida sobre o que valeu
- × Valor sem data de vigência: dúvida sobre quando o novo valor começa
- × Múltiplas alterações sem clareza: confusão sobre o que foi alterado
- × Esquecer de anexar ao contrato original: documentos separados, problema de prova
Base legal
Perguntas frequentes
Testemunhas: sempre recomendado (2). Reconhecimento de firma: depende do contrato original. Se este foi reconhecido em cartório, o aditivo também deve ser. Para força executiva, reconhecimento é importante.
Sim, com anuência de ambas as partes. Aditivo serve para qualquer alteração consensual — aumento OU redução. Comum em renegociação de inquilino inadimplente ou crise financeira.
Fiador atual não pode ser obrigado a sair, mas também não pode permanecer SEM consentimento. Sem novo fiador aceito pelo locador, fiador atual continua vinculado. Para liberar fiador atual: trocar a garantia (caução, seguro fiança) ou conseguir novo fiador idôneo.
Sim, sempre. Pode ser prazo determinado (mais 12 meses) ou indeterminado (a partir de DD/MM/AAAA, por prazo indeterminado). Sem prazo: indeterminado por interpretação.
Se contrato venceu mas locatário continua: presume-se prorrogação por prazo INDETERMINADO (Art. 56 Lei 8.245). Aditivo de prorrogação formaliza prazo NOVO determinado, dando segurança jurídica para denúncia vazia/cheia.
Quantas forem necessárias. Não há limite. Cada aditivo deve ser numerado (1º termo aditivo, 2º termo aditivo, etc.). Após múltiplos aditivos, considere consolidar em NOVO contrato para clareza.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Documentos que você vai precisar
- ▸ Contrato original de locação
- ▸ RG e CPF das partes
- ▸ Documentos do novo fiador (se houver) — RG, CPF, comprovante de renda 3x aluguel, certidões
- ▸ Comprovante de pagamento dos aluguéis em dia
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