Termo de Cessão de Direitos de Locação
Cessão dos direitos de locatário em contrato de locação a terceiro — substitui inquilino mediante consentimento do locador. Regida pelos Arts. 286-298 CC e Lei 8.245/91.
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Sobre este documento
O Termo de Cessão de Direitos de Locação é o instrumento pelo qual o locatário transfere sua posição contratual a outra pessoa. ATENÇÃO CRUCIAL: A cessão exige CONSENTIMENTO EXPRESSO E ESCRITO do locador (Art. 13 Lei 8.245/91). Sem isso, a cessão é INVÁLIDA e o locador pode rescindir o contrato.
Por que ceder uma locação?
- Mudança de cidade/estado: locatário não quer perder o imóvel para alguém da família/conhecidos;
- Ponto comercial: comerciante vende o ponto, novo lojista assume a locação;
- Sociedade dissolvida: sócio sai e quer transferir locação comercial a outro;
- Sucessão: óbito do locatário — herdeiros podem assumir (Art. 11 Lei 8.245) ou ceder a terceiro;
- Cessão familiar: pais transferem locação para filho que assumiu o imóvel;
- Crise financeira: locatário não pode mais pagar — cessão evita despejo.
Diferença entre cessão, sublocação e cessão de uso:
| Tipo | O que envolve | Locador na operação |
|---|---|---|
| Cessão de locação | Transferência integral de direitos e deveres | OBRIGATÓRIO consentir |
| Sublocação | Locatário aluga a terceiro | Pode VEDAR ou autorizar |
| Cessão de uso/permuta de habitação | Empréstimo do uso, sem aluguel | Pode VEDAR |
| Sucessão | Óbito do locatário — Art. 11 Lei 8.245 | Não precisa consentir (regra) |
Documentação que o cessionário deve apresentar (para o locador analisar):
- RG e CPF;
- Comprovante de renda 3x o aluguel;
- Comprovante de endereço atual;
- Certidões negativas (CDA, Receita, Justiça, SPC/Serasa);
- Documentos do fiador (se exigido) ou comprovação de seguro fiança/caução.
Cuidados importantes:
- Locador pode recusar: a anuência é discricionária — locador pode não aceitar o novo locatário;
- Responsabilidade do cedente: definir claramente se fica solidária, parcial ou totalmente liberada;
- Novas garantias: caução, fiador, seguro — geralmente o novo locatário deve apresentar;
- Liberação do fiador anterior: documento expresso necessário;
- Vistoria do imóvel: para registrar estado no momento da cessão.
Quando usar
- Mudança de cidade — passar locação a outro membro da família
- Venda de ponto comercial — novo lojista assume locação
- Saída de sócio — passar locação comercial a outro sócio
- Sucessão — herdeiros não querem assumir, passam a terceiro
- Cessão familiar — filho assume locação dos pais
- Crise financeira — ceder para alguém que pode pagar
- Reorganização societária — entre empresas do grupo
- Para evitar multa proporcional de rescisão antecipada
Passo a passo
-
1
Consulte cláusula de cessão no contrato
Contrato pode VEDAR expressamente. Sem cláusula: regra geral Art. 13 (anuência necessária)
-
2
Obtenha anuência expressa do locador
POR ESCRITO. Sem isso, cessão é inválida. Negocie se preciso
-
3
Apresente documentação do cessionário
Locador avalia: renda, idoneidade, perfil. Como uma nova locação
-
4
Substitua garantias
Cessionário oferece nova caução, fiador ou seguro. Antigas: liberadas
-
5
Defina responsabilidade do cedente
Liberada, solidária ou parcial. Cláusula clara
-
6
Vistoria do imóvel
Para registrar estado no momento da cessão. Protege novo locatário
-
7
Quitação até a cessão
Cedente quita tudo até a data. Cessionário assume daí em diante
-
8
Cláusulas do contrato original continuam
Apenas a pessoa do locatário muda. Outras cláusulas permanecem
Erros comuns a evitar
- × Ceder sem anuência do locador: cessão INVÁLIDA (Art. 13 Lei 8.245)
- × Não substituir garantias: antigas continuam, fiador antigo continua responsável
- × Não definir responsabilidade do cedente: dúvida em caso de inadimplemento
- × Não fazer vistoria: cessionário pega imóvel sem registro do estado
- × Esquecer dívidas pretéritas: locador cobra cedente por débitos não declarados
- × Não notificar fiador anterior: fiador continua responsável
Base legal
Perguntas frequentes
SIM, discricionariamente. Art. 13 Lei 8.245 exige CONSENTIMENTO EXPRESSO do locador — sem ele, cessão é inválida. Locador pode recusar por qualquer motivo: perfil do novo locatário, renda insuficiente, idoneidade duvidosa, etc.
Sim. Comum em PONTOS COMERCIAIS — 'luvas' pelo ponto, benfeitorias, ponto consolidado. É legal. Em residencial, mais raro — geralmente cessão é gratuita ou apenas reembolsa caução. Importante documentar para evitar discussão fiscal.
DEPENDE do que ficar acordado: (a) Liberação total: cedente não responde por nada futuro; (b) Solidariedade: continua responsável junto com cessionário; (c) Parcial: responde só por dívidas pretéritas. Sem definição, presume-se que o cedente fica liberado a partir da data.
NÃO, em regra. Cessão extingue a fiança anterior (Art. 838 CC). Por isso é importante: (1) Documentar expressamente a liberação; (2) Cessionário apresenta NOVAS garantias (fiador, caução, seguro).
Não exatamente. CESSÃO: mesmo contrato, muda apenas a pessoa do locatário, demais cláusulas permanecem. NOVO CONTRATO: tudo é renegociado. Para mudanças significativas (prazo, valor, garantias): faça aditivo ou novo contrato.
ITBI: NÃO (não há transferência de propriedade). ISS: pode incidir em alguns municípios sobre 'luvas' de ponto comercial. IR: cedente pode declarar ganho de capital sobre as luvas (se houve). ITCMD: não, pois não é doação.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Contrato original de locação
- ▸ RG/CPF/CNPJ das três partes
- ▸ Comprovação de renda do cessionário (3x o aluguel)
- ▸ Certidões negativas do cessionário
- ▸ Documentos do novo fiador ou seguro fiança
- ▸ Comprovantes de pagamento dos aluguéis até a data da cessão
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