Em 5 passos: notifique 30 dias antes por escrito, agende vistoria, pague multa proporcional (se sair antes do prazo), entregue chaves contra recibo e obtenha termo de quitação.
Por que esse fluxo funciona
Passo 1: notificação ao locador (30 dias)
- Forma recomendada: e-mail com confirmação de recebimento OU AR (aviso de recebimento) dos Correios OU notificação por cartório
- Custo: R$5 (e-mail) a R$200 (notificação cartório)
- Prazo: 30 dias contados da efetiva ciência do locador
- Conteúdo: identificação das partes, endereço do imóvel, número do contrato, data prevista de entrega das chaves
Passo 2: vistoria de saída
- Custo de pintura: R$15-30/m² (aprox. R$1.500-3.000 para um apartamento de 60m²)
- Custo de reparos hidráulicos/elétricos: R$200-1.000
- Prazo: 5-10 dias antes da entrega das chaves
- Documento: laudo de vistoria assinado pelas partes — exija cópia
Passo 3: cálculo da multa proporcional
- Exemplo: contrato de 30 meses, sai com 12 meses cumpridos. Aluguel R$2.000. Multa = R$2.000 x 3 x (18/30) = R$3.600
- Se sair com mais de 30 meses (em contratos comuns de 12+30 = 12 meses no padrão de mercado), em regra multa zero
- Forma de pagamento: descontado do calção/seguro fiança ou via boleto
- Prazo de pagamento: na data da entrega das chaves
Passo 4: entrega de chaves contra recibo
- Documento essencial: recibo de entrega de chaves (sem ele, locador pode cobrar aluguel adicional)
- Prazo: 30 dias após a notificação inicial
- Custo: zero, mas leve testemunha se possível
- Devolva também: controles de portão, cartões de acesso, manuais de eletrodomésticos
Passo 5: termo de quitação
- Prazo: até 30 dias após a entrega das chaves
- Custo: zero
- Sem esse termo: locador pode protestar título, inscrever no SPC/Serasa ou ajuizar cobrança
- Se locador se recusar: notifique extrajudicialmente exigindo a quitação
Resumo em tabela: 5 passos + prazo + custo
| Passo | Ação | Prazo | Custo médio |
|---|---|---|---|
| 1 | Notificação 30 dias antes | Imediato | R$5-200 |
| 2 | Vistoria de saída + reparos | 5-10 dias antes da entrega | R$1.500-3.000 (com reparos) |
| 3 | Cálculo e pagamento da multa | Na entrega das chaves | Variável (R$0-6.000) |
| 4 | Entrega de chaves com recibo | 30 dias após notificação | Zero |
| 5 | Termo de quitação | Até 30 dias após entrega | Zero |
Erros comuns que atrasam ou geram cobrança
- Sair sem notificação por escrito — locador cobra mais 30 dias de aluguel pela ausência de aviso
- Não fazer vistoria de saída — locador pode reter calção integral alegando danos
- Pagar multa cheia (3 aluguéis) sem proporcionalidade — você pode estar pagando 2x o devido
- Entregar chaves sem recibo — risco de o locador alegar que recebeu depois
- Pular o termo de quitação — anos depois aparece cobrança no SPC com juros
- Não pagar contas de consumo (água, luz, gás) até a data da entrega — locador retém calção
✨ Modelo pronto
Notificação para rescindir aluguel
Modelo de Notificação de Rescisão de Locação pronto para envio por AR ou cartório. Atende Lei 8.245/91.
E se eu precisar sair antes do prazo de 30 dias?
Perguntas frequentes
Tecnicamente sim (CC, art. 107), mas não é recomendado. Risco de o locador alegar que não recebeu. Prefira e-mail formal, AR ou cartório — gera prova robusta.
Locador pode descontar do calção: multa proporcional, reparos legítimos do imóvel e contas em aberto. Se houver saldo a devolver, deve ser feito em 30 dias. Não recebido? Cabe ação de cobrança no Juizado.
Depende do contrato e da vistoria. Se a vistoria de entrada indicava 'pintura nova' e você sai com paredes manchadas, sim. Se você apenas usou normalmente, em geral não. Combine com locador antes.
Só pode reter o valor proporcional ao reparo, comprovado por orçamento. Não pode reter calção integral por dano pequeno. Conteste por escrito e, se necessário, vá ao Juizado.
Não. Locação por temporada (até 90 dias) tem regra própria (Lei 8.245/91, arts. 48-50). Acima de 90 dias é locação comum residencial — segue as regras dos 5 passos acima.
