Contrato de Locação Residencial
Contrato para aluguel de imóvel residencial conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), com cláusulas essenciais protegendo locador e locatário.
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Sobre este documento
O Contrato de Locação Residencial formaliza o aluguel de imóvel para fins de moradia entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), regido pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
Embora a locação possa existir verbalmente, o contrato escrito é fundamental: protege ambas as partes, define direitos e deveres claros, viabiliza despejo em caso de inadimplência e é exigido por imobiliárias, garantidoras e seguradoras.
Este modelo segue o padrão de mercado adotado por imobiliárias profissionais e cobre todas as cláusulas obrigatórias e recomendadas pela Lei do Inquilinato.
Quando usar
- Aluguel direto entre proprietário e inquilino (sem imobiliária)
- Aluguel de imóvel próprio para terceiros
- Sublocação autorizada pelo proprietário (com termo adicional)
- Renovação de contrato vencido
- Locação de imóvel rural para fins residenciais
- Aluguel temporário com prazo definido (mas para temporada, use modelo específico)
Passo a passo
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1
Identifique as partes corretamente
Locador (dono) e locatário (inquilino) com todos os dados: nome, RG, CPF, estado civil, endereço
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2
Descreva o imóvel com precisão
Endereço completo + descrição (área, cômodos, mobília, vagas) — quanto mais detalhado, menos disputa depois
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3
Defina valor e forma de pagamento
Valor mensal, dia do vencimento, forma (PIX/boleto/transferência), dados completos
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4
Escolha o índice de reajuste
IPCA é mais estável (oficial de inflação), IGPM costuma subir mais. IPCA é mais favorável ao locatário em períodos de alta
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5
Defina o prazo de locação
30 meses é padrão (permite ação de despejo livre ao fim). 12 meses é mais flexível ao locatário
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6
Estabeleça a garantia
Fiador, caução (até 3 aluguéis), seguro-fiança ou título de capitalização — não pode acumular tipos
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7
Faça vistoria do imóvel
Documente o estado de entrega com fotos e termo de vistoria assinado — protege ambos no fim do contrato
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8
Assinem em duas vias com testemunhas
Cada parte fica com uma via original. Duas testemunhas dão força executiva ao contrato
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9
Registre em cartório (opcional)
Para contratos de 10 anos ou mais, registro em cartório é obrigatório. Para os demais, é opcional mas dá mais segurança
Erros comuns a evitar
- × Não fazer vistoria detalhada na entrada (fica difícil comprovar danos depois)
- × Permitir mais de uma forma de garantia (a lei proíbe acumular)
- × Não incluir cláusula de reajuste (locador perde poder de compra com inflação)
- × Cobrar multa de rescisão integral em qualquer período (deve ser proporcional ao tempo faltante)
- × Não definir responsabilidade por IPTU e condomínio claramente
- × Esquecer testemunhas (sem elas, o contrato não tem força executiva extrajudicial)
- × Aluguel acima do permitido sem garantia idônea (locador pode ter dificuldade em receber)
- × Não exigir comprovante de renda 3x o valor do aluguel
Base legal
Perguntas frequentes
Não é obrigatório para contratos abaixo de 10 anos, mas registrar dá efeito perante terceiros (caso o imóvel seja vendido durante a locação, o novo dono terá que respeitar o contrato). Custa cerca de R$ 100-300.
Sim, mas é muito arriscado. Sem contrato escrito, comprovar termos da locação fica difícil em disputa judicial. Sempre escreva.
Caução é mais simples mas limitada a 3 aluguéis (Art. 38 da Lei do Inquilinato). Fiador é tradicional mas raro de encontrar. Seguro-fiança custa 7-15% do aluguel ao ano mas é o mais ágil. Cada caso é um caso.
A partir do primeiro dia de atraso, incide multa de 10%, juros 1% ao mês e correção. Se passar 30 dias sem pagar, locador pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento (Art. 9º da Lei do Inquilinato).
Não. Reajuste só pode ser anual, na data de aniversário do contrato, e pelo índice combinado. Tentar reajustar antes ou por valor diferente é abuso.
Só com autorização expressa e escrita do locador. Sublocação sem permissão é causa de rescisão do contrato (Art. 13 da Lei do Inquilinato).
A lei não proíbe expressamente. Mas o contrato pode incluir cláusula proibitiva. Sem cláusula proibitiva e com cuidado para não causar danos, é permitido. STJ tem firmado posição favorável aos animais.
Locatário pode rescindir a qualquer tempo, pagando multa proporcional ao tempo faltante. Locador só pode rescindir nos casos previstos em lei (falta de pagamento, uso indevido, etc) ou ao fim do prazo do contrato. Locação por prazo indeterminado pode ser denunciada por qualquer parte com 30 dias de aviso.
Pequenas manutenções (lâmpada, registro de torneira, vazamento simples) são do locatário. Reparos estruturais, problemas de obra original, infiltrações graves e tudo que não decorra do uso são do locador (Art. 22 da Lei do Inquilinato).
Você pode, mas paga multa proporcional ao tempo faltante. Ex: contrato de 30 meses, devolve em 12 meses, multa de 3 aluguéis × (18/30) = 1,8 aluguel. Avise por escrito com 30 dias de antecedência.
Alternativas a este modelo
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- ▸ RG e CPF de ambas as partes
- ▸ Comprovante de renda do locatário (3x o valor do aluguel)
- ▸ Documento do imóvel (escritura ou matrícula)
- ▸ Comprovante de residência atual do locatário
- ▸ Dados completos do fiador (se houver)
- ▸ Termo de vistoria com fotos
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