Contrato de Locação Residencial
Contrato para aluguel de imóvel residencial conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), com cláusulas essenciais protegendo locador e locatário.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
O Contrato de Locação Residencial formaliza o aluguel de imóvel para fins de moradia entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), regido pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
Embora a locação possa existir verbalmente, o contrato escrito é fundamental: protege ambas as partes, define direitos e deveres claros, viabiliza despejo em caso de inadimplência e é exigido por imobiliárias, garantidoras e seguradoras.
Este modelo segue o padrão de mercado adotado por imobiliárias profissionais e cobre todas as cláusulas obrigatórias e recomendadas pela Lei do Inquilinato.
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Quando usar
- Aluguel direto entre proprietário e inquilino (sem imobiliária)
- Aluguel de imóvel próprio para terceiros
- Sublocação autorizada pelo proprietário (com termo adicional)
- Renovação de contrato vencido
- Locação de imóvel rural para fins residenciais
- Aluguel temporário com prazo definido (mas para temporada, use modelo específico)
Passo a passo
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1
Identifique as partes corretamente
Locador (dono) e locatário (inquilino) com todos os dados: nome, RG, CPF, estado civil, endereço
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2
Descreva o imóvel com precisão
Endereço completo + descrição (área, cômodos, mobília, vagas) — quanto mais detalhado, menos disputa depois
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3
Defina valor e forma de pagamento
Valor mensal, dia do vencimento, forma (PIX/boleto/transferência), dados completos
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4
Escolha o índice de reajuste
IPCA é mais estável (oficial de inflação), IGPM costuma subir mais. IPCA é mais favorável ao locatário em períodos de alta
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5
Defina o prazo de locação
30 meses é padrão (permite ação de despejo livre ao fim). 12 meses é mais flexível ao locatário
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6
Estabeleça a garantia
Fiador, caução (até 3 aluguéis), seguro-fiança ou título de capitalização — não pode acumular tipos
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7
Faça vistoria do imóvel
Documente o estado de entrega com fotos e termo de vistoria assinado — protege ambos no fim do contrato
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8
Assinem em duas vias com testemunhas
Cada parte fica com uma via original. O aluguel documentado já é título executivo (CPC, art. 784, VIII); as testemunhas reforçam a prova das demais cláusulas
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9
Averbe na matrícula (opcional)
Não é obrigatório. Com cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula, o comprador do imóvel tem de respeitar o contrato (Art. 8º). Contrato de 10 anos ou mais precisa da concordância do cônjuge do locador (Art. 3º)
Erros comuns a evitar
- × Não fazer vistoria detalhada na entrada (fica difícil comprovar danos depois)
- × Permitir mais de uma forma de garantia (a lei proíbe acumular)
- × Não incluir cláusula de reajuste (locador perde poder de compra com inflação)
- × Cobrar multa de rescisão integral em qualquer período (deve ser proporcional ao tempo faltante)
- × Não definir responsabilidade por IPTU e condomínio claramente
- × Achar que sem testemunhas o aluguel não pode ser executado (o crédito de aluguel e encargos, documentado, já é título executivo — CPC, art. 784, VIII; testemunhas ajudam a provar o resto)
- × Aluguel acima do permitido sem garantia idônea (locador pode ter dificuldade em receber)
- × Não exigir comprovante de renda 3x o valor do aluguel
Base legal
Perguntas frequentes
Não é obrigatório. Mas, para o comprador do imóvel ter de respeitar o contrato, ele precisa ter cláusula de vigência em caso de venda e estar averbado na matrícula (Art. 8º da Lei do Inquilinato). Contrato de 10 anos ou mais depende da concordância do cônjuge do locador (Art. 3º).
Sim, mas é muito arriscado. Sem contrato escrito, comprovar termos da locação fica difícil em disputa judicial. Sempre escreva.
Caução é mais simples mas limitada a 3 aluguéis (Art. 38 da Lei do Inquilinato). Fiador é tradicional mas raro de encontrar. Seguro-fiança tem custo anual, mas é o mais ágil. Cada caso é um caso.
A partir do primeiro dia de atraso, incide multa de 10%, juros 1% ao mês e correção. Não há prazo mínimo de atraso: o locador já pode propor ação de despejo por falta de pagamento (Art. 9º, III). O inquilino evita a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação (Art. 62, II).
Não. Reajuste só pode ser anual, na data de aniversário do contrato, e pelo índice combinado. Tentar reajustar antes ou por valor diferente é abuso.
Só com autorização expressa e escrita do locador. Sublocação sem permissão é causa de rescisão do contrato (Art. 13 da Lei do Inquilinato).
A lei não proíbe expressamente. Mas o contrato pode incluir cláusula proibitiva. Sem cláusula proibitiva, é permitido, desde que o animal não cause dano ao imóvel nem incômodo aos vizinhos.
Locatário pode rescindir a qualquer tempo, pagando multa proporcional ao tempo faltante. Durante o prazo, o locador não pode pedir o imóvel, salvo nos casos da lei (falta de pagamento, infração contratual etc.). Por prazo indeterminado, o inquilino pode sair com aviso de 30 dias (Art. 6º); o locador só pode pedir o imóvel sem motivo, com 30 dias para desocupação, se o contrato original tinha 30 meses ou mais (Art. 46, § 2º) — se tinha menos, só nas hipóteses do Art. 47.
Pequenas manutenções (lâmpada, registro de torneira, vazamento simples) são do locatário. Reparos estruturais, problemas de obra original, infiltrações graves e tudo que não decorra do uso são do locador (Art. 22 da Lei do Inquilinato).
Você pode, mas paga multa proporcional ao tempo faltante. Ex: contrato de 30 meses, devolve em 12 meses, multa de 3 aluguéis × (18/30) = 1,8 aluguel. Avise por escrito (o aviso de 30 dias é exigido por lei na locação por prazo indeterminado — Art. 6º; no prazo determinado, siga o contrato).
Alternativas a este modelo
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Documentos que você vai precisar
- ▸ RG e CPF de ambas as partes
- ▸ Comprovante de renda do locatário (3x o valor do aluguel)
- ▸ Documento do imóvel (escritura ou matrícula)
- ▸ Comprovante de residência atual do locatário
- ▸ Dados completos do fiador (se houver)
- ▸ Termo de vistoria com fotos
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