A Lei 8.245/91 rege quase toda locação urbana no Brasil. Entender prazo, garantia e multa antes de assinar evita briga, despejo e prejuízo financeiro.
Brasileiro gosta de pegar a chave, assinar o contrato sem ler e descobrir o que assinou só quando vai sair. Resultado: multa cheia em vez de proporcional, briga por reajuste, fiador acionado por dívida que nem existia. A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) há mais de três décadas, mas a maioria dos locatários nunca leu nenhum dos 90 artigos.
Este guia cobre o que importa antes, durante e depois do contrato: tipos de locação, garantias aceitas, deveres de cada parte, reajuste, rescisão, multa e a temida ação de despejo. Se você vai alugar (de qualquer lado), leia até o fim.
Os três tipos de locação urbana e por que isso muda tudo
A Lei 8.245 separa a locação em três categorias, e a regra de saída, prazo mínimo e renovação muda em cada uma. Confundir pode custar caro.
| Tipo | Prazo mínimo típico | Renovação automática? | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Residencial | 30 meses (para denúncia vazia depois) | Sim, por prazo indeterminado | Após 30 meses, locador pode pedir o imóvel sem motivo (Art. 46) |
| Comercial (não residencial) | 5 anos (para ação renovatória) | Não automática | Inquilino com 5 anos no ponto pode exigir renovação (Art. 51) |
| Temporada | Até 90 dias | Não | Pode receber o aluguel todo adiantado (Art. 49) |
As 4 garantias possíveis e qual escolher
O Art. 37 da Lei 8.245 permite quatro modalidades de garantia — e é proibido exigir mais de uma por contrato (Art. 37, parágrafo único). Quem exige fiador e caução em dinheiro está violando a lei.
- Caução — em dinheiro (limitada a 3 meses de aluguel), em bens móveis ou imóveis. A caução em dinheiro vai pra poupança no nome de ambos.
- Fiança — terceiro (fiador) garante o pagamento com seu patrimônio. Imóvel do fiador é penhorável (Art. 3º, VII da Lei 8.009/90).
- Seguro fiança — seguradora cobre inadimplência. Custa de 8% a 15% do aluguel anual.
- Título de capitalização — locatário compra título que serve de garantia. Resgatável ao fim do contrato.
Para um aluguel de R$ 2.500/mês, a caução em dinheiro fica em até R$ 7.500. O seguro fiança custaria entre R$ 2.400 e R$ 4.500 por ano (não resgatável). A fiança é gratuita mas exige um terceiro com imóvel quitado.
Modelo de Termo de Fiança Locatícia
Documento completo para o fiador assumir formalmente a garantia, com clausulas de solidariedade e renúncia ao benefício de ordem.
Quem paga o quê: deveres do locador (Art. 22) e do locatário (Art. 23)
Briga clássica: vaza o cano da pia, quem paga? E a pintura quando o inquilino sai? A lei já respondeu — só falta ler.
| Despesa | Locador | Locatário |
|---|---|---|
| IPTU | Em regra, sim (pode ser repassado se previsto em contrato) | — |
| Condomínio (despesas ordinárias) | — | Sim |
| Condomínio (despesas extraordinárias: pintura geral, troca de elevador) | Sim | — |
| Reparos por desgaste natural | Sim | — |
| Pequenos reparos do dia a dia (lâmpada, torneira, vazamento simples) | — | Sim |
| Pintura ao devolver o imóvel | — | Sim (se entregue pintado) |
| Seguro contra incêndio | Sim | — |
Reajuste anual: como funciona e o que pode (ou não) ser feito
O Art. 17 permite a livre fixação do aluguel inicial, mas o reajuste segue regras: uma vez por ano (Art. 18), pelo índice contratado. Os mais comuns são IGP-M (FGV) e IPCA (IBGE).
Exemplo prático: aluguel de R$ 2.500 com IPCA de 4,5% no período → reajuste para R$ 2.612,50. Se o contrato não previu índice, vale o que estiver no Código Civil (Art. 320).
Revisão judicial: quando o aluguel ficou defasado
A cada 3 anos, qualquer das partes pode pedir revisão judicial do valor (Art. 19) para alinhar ao preço de mercado. Não é reajuste — é uma ação para corrigir defasagem grande.
Saída antes do prazo: a multa proporcional do Art. 4º
Esta é a parte que mais gera processo. O Art. 4º da Lei 8.245 diz que, se o locatário sai antes do fim do contrato, paga multa proporcional ao tempo restante — não a multa cheia.
Fórmula: Multa contratual × (meses restantes ÷ total de meses).
Exemplo: contrato de 30 meses, aluguel R$ 2.500, multa contratual de 3 aluguéis (R$ 7.500). O locatário sai no mês 18 (faltam 12 meses). Multa devida: R$ 7.500 × (12/30) = R$ 3.000. Quem pagar os R$ 7.500 cheios está pagando além do devido.
Detalhe importante: o aviso prévio é de 30 dias (Art. 6º). Sem aviso, o locatário ainda deve um mês de aluguel além da multa.
Para entender exatamente como calcular sua situação, veja nosso guia completo da multa proporcional com 3 cenários reais.
Ação de despejo: quando, como e em quanto tempo
Despejo não é o locador batendo na porta dizendo "sai". É ação judicial (Art. 59). As hipóteses mais comuns:
- Falta de pagamento — atraso de aluguel/encargos (Art. 9º, III). Mais rápido: liminar em alguns casos.
- Denúncia vazia — fim do contrato residencial de 30+ meses, sem precisar justificar (Art. 46).
- Infração contratual — uso indevido, sublocação não autorizada, alteração da estrutura (Art. 9º, II).
- Necessidade de uso próprio ou de ascendente/descendente — em locações por prazo indeterminado (Art. 47, III).
Purgação da mora: no despejo por falta de pagamento, o locatário tem 15 dias úteis após ser citado para pagar tudo (aluguel, multa de mora, juros, custas, honorários) e evitar a perda do imóvel — Art. 62, II. Só pode usar esse direito uma vez em 24 meses.
Modelo de Notificação de Rescisão de Locação
Use antes de partir para ação judicial — formaliza o aviso e respeita o prazo legal de 30 dias.
Locação comercial: a ação renovatória do Art. 51
Empresário com loja, escritório ou consultório: se você está no mesmo endereço há pelo menos 5 anos e tem contrato escrito por prazo determinado, pode obrigar o locador a renovar o contrato — é a ação renovatória.
Requisitos cumulativos (Art. 51):
- Contrato escrito e por prazo determinado
- Prazo mínimo de 5 anos (somando contratos sucessivos)
- Mesma atividade econômica há pelo menos 3 anos
- Ação ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato
Fim do contrato: vistoria, devolução e quitação
Quando o contrato acaba (ou é rescindido), o ritual é:
- Locatário comunica saída com 30 dias de antecedência (se rescisão antecipada)
- Marca-se vistoria de saída, comparando com a vistoria inicial
- Locatário entrega imóvel pintado e nas condições recebidas
- Quita aluguel pro rata, condomínio, IPTU proporcional, contas de consumo
- Locador devolve caução (se houver) ou aciona seguro/fiador para dívida
- Assina-se o Termo de Quitação — fim formal da relação
Termo de Quitação de Aluguel
Encerra formalmente a locação e protege ambas as partes contra cobranças futuras indevidas.
5 erros que custam caro em locação
- Não fazer vistoria inicial — qualquer defeito vira problema seu na saída.
- Pagar caução acima de 3 aluguéis — é ilegal (Art. 38) e dá direito a devolução.
- Aceitar reajuste fora do índice contratado — só vale o índice escrito.
- Sair sem aviso de 30 dias — paga o mês cheio além da multa.
- Não comunicar mudanças por escrito — WhatsApp não substitui notificação. Use carta com AR ou e-mail formal.
Perguntas frequentes
Não. Durante o prazo determinado do contrato, só pode haver rescisão por descumprimento (Art. 9º) ou acordo. Após 30 meses na residencial, pode pedir por denúncia vazia (Art. 46). Em locação comercial, vale a regra contratual e o direito à renovatória.
Caução em dinheiro é limitada a 3 aluguéis (Art. 38, §2º). Qualquer valor acima disso é ilegal e devolvido com correção. O dinheiro deve ir para poupança em nome de ambos.
Não, se o contrato prevê índice e o reajuste é aplicado corretamente, é obrigação contratual (Art. 18). Pode contestar judicialmente o valor pleiteando revisão se o aluguel estiver muito acima do mercado depois de 3 anos.
Pela lei, é do locador (proprietário). Mas o contrato pode repassar ao locatário (Art. 22, VIII permite). Leia o contrato — se for omisso, é do dono.
Sim, em duas situações: por transferência de emprego para outra cidade comprovada (Art. 4º, parágrafo único) ou se o locador descumpriu obrigações (não entregou em condições, não fez reparos estruturais). Fora disso, paga multa proporcional.
Depois da Lei 12.112/09, o fiador pode sair quando o contrato vira prazo indeterminado, com aviso de 30 dias (Art. 40, X). Durante prazo determinado, em regra fica até o fim, salvo cláusula contratual em contrário.
O locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Você é citado e tem 15 dias úteis para purgar a mora (pagar tudo + custas) e ficar no imóvel. Se não pagar, sai por mandado judicial. Esse direito de purgar só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.
