Em 5 passos: peça saldo devedor ao banco, encontre comprador, escolha entre quitação, sub-rogação ou financiamento novo, faça escritura e averbe a baixa da alienação fiduciária.
Por que esse fluxo funciona
Passo 1: peça saldo devedor atualizado ao banco
- Solicitação: app ou gerência do banco
- Custo: zero (direito do mutuário)
- Prazo de entrega: 1-5 dias úteis
- Validade do documento: 7-30 dias (necessário renovar perto da escritura)
Passo 2: avalie o imóvel e encontre o comprador
- Comissão de corretor: 5-6% sobre valor de venda
- Custos de anúncios profissionais: R$0-500/mês
- Prazo médio para vender: 60-180 dias (varia por mercado)
- Documentos a apresentar ao comprador: matrícula atualizada, IPTU em dia, condomínio em dia
Passo 3: escolha o modo de transferência
- Quitação à vista: melhor para o vendedor (recebe tudo de uma vez), exige que comprador tenha o dinheiro
- Sub-rogação: comprador economiza taxa de avaliação e ITBI parcial; banco demora 30-60 dias para aprovar
- Novo financiamento: comprador escolhe o banco e taxa, processo dura 60-90 dias
- Custo médio: R$200-2.000 em escritura, certidões, ITBI
Passo 4: assinatura da escritura no cartório
- Custo da escritura: 1-2% sobre valor de compra (varia por estado)
- ITBI: 2-3% sobre valor de compra (pago pelo comprador)
- Carta de anuência do banco: gratuita ou R$100-300
- Prazo: 1 dia (lavratura) + 5-15 dias (lavratura e entrega)
Passo 5: averbação da baixa da alienação fiduciária
- Documento: termo de quitação ou baixa da alienação fiduciária do banco
- Custo da averbação: R$200-500 (varia por estado)
- Prazo: 5-15 dias após a quitação
- Após averbação, peça matrícula atualizada para conferir baixa
Resumo em tabela: 5 passos + prazo + custo
| Passo | Ação | Prazo | Custo médio (vendedor) |
|---|---|---|---|
| 1 | Pedir saldo devedor | 1-5 dias | Zero |
| 2 | Avaliação e busca de comprador | 60-180 dias | Comissão 5-6% (se corretor) |
| 3 | Escolha do modo de transferência | 1-7 dias | Zero |
| 4 | Escritura no cartório | 1-15 dias | Zero (ITBI por conta do comprador) |
| 5 | Averbação da baixa | 5-15 dias | R$200-500 |
Erros comuns ao vender imóvel financiado
- Não pedir saldo devedor antes — vendedor descobre que deve mais do que esperava
- Não esconder financiamento do comprador — gera ação de anulação por dolo (CC, art. 145)
- Esquecer de pagar IPTU/condomínio antes — banco e cartório não liberam quitação com débitos
- Não averbar a baixa da alienação após a quitação — imóvel continua aparecendo onerado
- Aceitar sinal apenas 'no boleto' sem contrato escrito — risco de comprador desistir e não devolver
- Não pedir certidão de matrícula atualizada na hora da escritura — pode haver penhora superveniente
✨ Modelo pronto
Contrato de Compra e Venda de Imóvel Financiado
Modelo de Compra e Venda com cláusulas específicas para imóveis com alienação fiduciária ativa.
E se o saldo devedor for maior que o valor de mercado?
Perguntas frequentes
Sim, se o comprador for assumir o financiamento via sub-rogação. FGTS pode ser usado para abater até 80% da parcela mensal por 12 meses ou para quitação parcial — desde que o comprador tenha mais de 3 anos de FGTS e não tenha imóvel próprio.
Sim, ITBI incide sobre a transmissão do imóvel — mesmo em sub-rogação. Alguns municípios oferecem desconto ou alíquota diferenciada para sub-rogação MCMV. Confira sua prefeitura.
Sim. A sub-rogação depende de análise de crédito do novo comprador pelo banco. Se renda, score ou perfil não passarem, banco recusa. Alternativa: comprador faz novo financiamento.
Após pagamento integral, 5-15 dias úteis. Bancos grandes (Caixa, BB, Itaú, Santander) costumam ser mais rápidos. Em caso de demora excessiva, notifique extrajudicialmente — banco é obrigado a entregar (Lei 4.591/64).
Depende. Se foi via novo financiamento ou quitação total, você está livre — o problema é do comprador com o novo banco. Se foi sub-rogação, você fica fora da relação. Se foi 'venda de gaveta' sem formalização, você ainda é o devedor — situação a evitar.
