Comprou, herdou ou só é dono? IPTU, ITBI e ITCMD têm fatos geradores distintos e podem somar dezenas de milhares de reais por operação.
Imóvel não tem só um imposto — tem três. O IPTU chega todo ano no carnê amarelo, o ITBI aparece quando você compra, o ITCMD surge quando recebe de herança ou doação. São tributos de níveis diferentes (municipal, municipal e estadual), com fatos geradores próprios e alíquotas que variam absurdamente conforme onde você mora.
Confundir os três é receita certa para pagar imposto a mais — ou ser autuado por não pagar o que devia. Vamos separar.
Quadro-resumo: os 3 impostos em uma tabela
| IPTU | ITBI | ITCMD | |
|---|---|---|---|
| Esfera | Municipal | Municipal | Estadual |
| Fato gerador | Propriedade em 1º de janeiro | Transferência onerosa entre vivos | Herança ou doação (gratuita) |
| Base de cálculo | Valor venal do imóvel | Valor da operação ou venal (o maior) | Valor venal de mercado dos bens |
| Alíquota típica | 0,3% a 1,5% ao ano | 2% a 3,5% | 2% a 8% (varia por estado) |
| Quem paga | Proprietário | Comprador | Herdeiros ou donatário |
| Quando paga | Anual (geralmente parcelado de jan a dez) | Antes do registro da escritura | Antes da partilha (inventário) |
| Onde paga | Prefeitura | Prefeitura | Secretaria da Fazenda Estadual |
IPTU: o imposto anual da propriedade
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é tributo municipal, previsto no Art. 156, I da CF e detalhado no Código Tributário do município. Tem como fato gerador a propriedade, posse ou domínio útil de imóvel urbano em 1º de janeiro do ano-calendário.
Base de cálculo: valor venal do imóvel, fixado pela prefeitura por meio de Planta Genérica de Valores.
Alíquotas: variam muito. Em São Paulo capital, 1,0% para imóveis residenciais (com descontos progressivos). Em outras cidades, pode ser 0,3% a 1,5%. Cidades pequenas, ainda menos.
Exemplo: imóvel com valor venal de R$ 400.000 em SP capital, alíquota residencial 1% → R$ 4.000 anuais, geralmente parcelados em 10x.
IPTU na locação: locador ou locatário?
Pela lei, é do proprietário. Mas o Art. 22, VIII da Lei 8.245/91 permite repassar contratualmente ao locatário. É prática comum. Se o contrato não diz nada, é do dono.
Contrato de Locação Residencial
Modelo com cláusula expressa de quem paga IPTU, condomínio e demais encargos — evita briga depois.
ITBI: o imposto da compra de imóvel
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal (Art. 156, II CF), devido em qualquer transferência onerosa de imóvel entre vivos — ou seja, compra, permuta, dação em pagamento.
Quem paga: em regra, o comprador (mas é negociável contratualmente). Lei municipal define.
Quando paga: antes do registro da escritura. Sem ITBI, o cartório recusa o registro.
Alíquotas típicas (2026):
| Município | Alíquota geral | Observação |
|---|---|---|
| São Paulo - SP | 3,0% | Reduzido para 0,5% no SFH até teto |
| Rio de Janeiro - RJ | 3,0% | — |
| Belo Horizonte - MG | 3,0% | Reduzido a 1% para SFH |
| Salvador - BA | 3,0% | — |
| Curitiba - PR | 2,4% | — |
| Brasília - DF | 3,0% | Cobrado pelo DF |
Exemplo prático (compra de R$ 500.000 em SP):
- Compra à vista: ITBI 3% × R$ 500.000 = R$ 15.000
- Compra pelo SFH dentro do limite: alíquota reduzida 0,5% × R$ 500.000 = R$ 2.500
- Compra acima do teto SFH: mistura — parte na alíquota reduzida, parte na normal
Quando o ITBI é isento
Casos comuns de isenção (varia por município):
- Integralização de imóvel ao capital social de PJ (até o valor integralizado — imunidade constitucional)
- Permuta sem torna até determinado valor
- Primeira aquisição de imóvel residencial pelo SFH com renda baixa (varia)
- Imóveis para reforma agrária
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Modelo com cláusula expressa de responsabilidade pelo ITBI e cronograma de pagamento alinhado ao registro.
ITCMD: herança e doação
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é tributo estadual (Art. 155, I CF). Incide em duas hipóteses:
- Causa mortis — transferência por herança após morte
- Doação — transferência gratuita entre vivos
Inclui imóveis, dinheiro, ações, veículos — todo o patrimônio transferido. Varia muito por estado:
| Estado | Alíquota | Observação |
|---|---|---|
| São Paulo | 4% (fixo) | Reforma para progressiva está em discussão |
| Rio de Janeiro | 4% a 8% (progressivo) | Em vigor desde 2023 |
| Minas Gerais | 3% a 6% (progressivo) | — |
| Paraná | 4% (fixo) | — |
| Bahia | 3,5% a 8% (progressivo) | — |
| Distrito Federal | 4% a 6% (progressivo) | — |
Exemplo (herança de R$ 1.000.000 em SP):
- ITCMD: 4% × R$ 1.000.000 = R$ 40.000
- Distribuído proporcionalmente entre herdeiros (cada um paga sua parte)
- Pago antes da homologação da partilha — sem ITCMD, o juiz não homologa
Mesma herança no Rio de Janeiro: alíquota progressiva de até 8% = pode chegar a R$ 80.000. Estado faz toda a diferença.
Comparação real: comprar de R$ 500 mil x herdar de R$ 1 mi
Cenário 1 — Comprar imóvel de R$ 500.000 em SP
- ITBI: 3% × R$ 500.000 = R$ 15.000
- IPTU anual (venal hipotético R$ 480.000): 1% = R$ 4.800/ano
- Total ano 1: ~R$ 19.800 só de impostos imobiliários (sem registro, escritura)
Cenário 2 — Herdar imóvel de R$ 1.000.000 em SP
- ITCMD: 4% × R$ 1.000.000 = R$ 40.000
- IPTU anual (venal R$ 900.000): 1% = R$ 9.000/ano
- Total ano 1: ~R$ 49.000 (a maior parte concentrada no ITCMD)
Para aprofundar
Vai comprar? Não pule os 7 cuidados antes de assinar a escritura. Vai alugar? Comece pelo guia completo da Lei 8.245/91.
Perguntas frequentes
Por lei, é o proprietário. Mas o Art. 22, VIII da Lei 8.245/91 permite repassar contratualmente ao locatário, e é a prática comum. Se o contrato é omisso, é do dono. Leia o seu para confirmar.
Depende da prefeitura. Algumas oferecem parcelamento em até 12x; outras exigem à vista. Não pode atrasar — sem ITBI pago, o cartório recusa o registro da escritura, e sem registro não há transferência de propriedade.
Sim, paga em ambos os lados (cada parte sobre o valor recebido). Há reduções e isenções em casos específicos previstas em lei municipal. Em alguns municípios, permuta sem torna tem alíquota reduzida.
Paga sim — é o mesmo imposto da herança, devido antes do registro da escritura de doação. Há faixas de isenção em alguns estados (geralmente até R$ 50-80 mil/ano por donatário). Consulte a Sefaz do seu estado.
Não. Declarar valor abaixo do real é crime tributário (Art. 1º Lei 8.137/90), com pena de 2 a 5 anos de prisão e multa. O fisco cruza dados (Receita, Sefaz, cartório, RAIS) e a fiscalização é cada vez mais eficiente. Não vale o risco.
Sim. Mesmo o imóvel sendo do banco até quitação, o devedor fiduciante (comprador) é responsável pelo IPTU. Está na maioria dos contratos. Se o banco vier a retomar o imóvel por inadimplência, aí sim a responsabilidade migra.
Sim, na maioria dos estados, em até 12x ou 24x. Em SP, é possível parcelar em até 12 vezes via Sefaz. O parcelamento deve ser feito antes da homologação da partilha — atraso gera multa e juros.
