Contrato de Doação de Imóvel
Doação gratuita de imóvel (casa, apartamento, terreno) com ou sem reserva de usufruto. Define ITCMD, cláusulas restritivas e proteção do donatário.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
A Doação de Imóvel é o ato gratuito pelo qual uma pessoa transfere propriedade de imóvel a outra. Regulada pelos Arts. 538 a 564 do Código Civil, é frequentemente usada em planejamento sucessório — distribuição patrimonial em vida para evitar inventário caro e demorado.
Cuidados essenciais:
- ITCMD (estadual, com alíquota da lei de cada estado) é tributo essencial — sem pagar, escritura trava
- Legítima dos herdeiros necessários (metade do patrimônio, reservada a descendentes, ascendentes e cônjuge — Arts. 1.845 e 1.846 CC). A doação é nula na parte que passar da metade disponível (Art. 549), e a feita a filho adianta a herança, salvo dispensa expressa de colação (Arts. 544 e 2.005)
- Anuência do cônjuge obrigatória, exceto no regime de separação absoluta — Art. 1.647 CC
- Escritura pública obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (Art. 108)
Reserva de usufruto é estratégia comum: doador transfere a propriedade ao filho mas mantém uso vitalício. Filho fica como 'dono no papel' mas pais continuam morando. O ITCMD sobre a nua-propriedade e o usufruto segue a lei de cada estado — confira se o seu cobra algo também na extinção do usufruto.
Cláusulas restritivas protegem o donatário: inalienabilidade (não pode vender), incomunicabilidade (não entra na meação em divórcio), impenhorabilidade (não pode ser penhorado). A inalienabilidade já implica as outras duas (Art. 1.911 CC).
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Quando usar
- Pai/mãe doando imóvel ao filho (planejamento sucessório)
- Avô(ó) doando imóvel ao neto (pulando geração)
- Doação entre irmãos por motivos específicos
- Doação a fundação ou instituição filantrópica
- Adiantamento de herança (doação aos descendentes em vida)
- Reorganização patrimonial em casamento (com pacto antenupcial)
- Doação a entidade religiosa ou social
- Cessão a ex-cônjuge por acordo (parte do divórcio)
Passo a passo
-
1
Verifique a parte disponível
Se há herdeiros necessários (filhos, pais, cônjuge), apenas 50% do patrimônio total pode ser doado livremente. Na parte que passar disso, a doação é nula (Art. 549 CC)
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2
Calcule o ITCMD com antecedência
Alíquota e base de cálculo vêm da lei do seu estado; desde a Emenda Constitucional 132/2023, o imposto deve ser progressivo conforme o valor da doação (Constituição, art. 155, § 1º, VI). Pagamento prévio à escritura
-
3
Decida sobre reserva de usufruto
Manter uso vitalício: protege o doador (não fica sem onde morar). Doação plena: donatário tem total controle desde o início
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4
Escolha cláusulas restritivas
Inalienabilidade (não vende), incomunicabilidade (não entra em divórcio), impenhorabilidade (proteção contra credores). As três juntas = máxima proteção
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5
Verifique anuência do cônjuge
Cônjuge precisa anuir, exceto no regime de separação absoluta (Art. 1.647 CC). Sem anuência, a doação é anulável até 2 anos depois de terminada a sociedade conjugal (Art. 1.649 CC)
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6
Solicite certidões necessárias
Certidões pessoais do doador (cível, criminal, federal, estadual, municipal, trabalhista). Sem elas, cartório não lavra escritura
-
7
Lavre escritura pública em Cartório de Notas
Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Custo pela tabela de emolumentos do estado
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8
Registre no Cartório de Imóveis
Após escritura, registro na matrícula do imóvel (mesmo cartório onde estava). Custo pela tabela de emolumentos do estado
Erros comuns a evitar
- × Doar todos os bens sem reservar o suficiente para viver: doação nula (CC, art. 548); havendo herdeiros necessários, é nula a parte que passar da metade disponível (art. 549)
- × Esquecer ITCMD: escritura travada, multa, juros
- × Não anuência do cônjuge: anulabilidade
- × Doação plena para filhos menores sem cláusulas: filho de 18 anos vende o imóvel
- × Não escolher cláusulas restritivas: imóvel pode ser perdido em divórcio do donatário
- × Doar sem reserva de usufruto quando precisa morar: arrependimento depois
- × Esquecer testemunhas: enfraquece o documento
- × Doar a filho sem dizer se sai da parte disponível: vira adiantamento de herança e volta ao inventário (CC, arts. 544 e 2.002)
Base legal
Perguntas frequentes
Três custos: (1) ITCMD, com alíquota da lei do seu estado — progressiva conforme o valor desde a Emenda Constitucional 132/2023; (2) escritura, no cartório de notas; (3) registro, no cartório de imóveis — estes dois pela tabela de emolumentos do estado. Some tudo antes de decidir.
Não livremente. Causas de revogação: (1) Ingratidão do donatário (agressão, recusa de alimentos quando devidos, atentado contra a vida do doador); (2) Inadimplemento de encargo. Demais casos: doação é definitiva.
Sim. Os herdeiros necessários (descendentes, ascendentes, cônjuge) podem pedir na Justiça a redução da doação na parte que ultrapassou a metade disponível, calculada pelo patrimônio do doador no momento da doação (Art. 549 CC). E a doação feita a um filho volta ao inventário para igualar as partes, salvo dispensa expressa de colação (Arts. 2.002 e 2.005 CC).
Doador transfere ao filho a NUA PROPRIEDADE (papel) mas mantém o USUFRUTO (uso). Continua morando, recebe aluguel se alugar, paga IPTU. Com a morte do doador, o usufruto se extingue (CC, art. 1.410, I) e, cancelado o registro, o filho fica com a propriedade plena. Se há ITCMD nessa hora, depende da lei do seu estado.
Se a doação for pura (sem encargo) e o filho tiver menos de 16 anos, a lei dispensa a aceitação (CC, art. 543); nos demais casos, pais ou tutor aceitam por ele. Imóvel fica em nome do menor com restrições: pais administram até maioridade. Para vender antes dos 18, precisa autorização judicial.
Sim, com autorização judicial, quando houver conveniência econômica do donatário — e o dinheiro da venda é convertido em outros bens, que ficam com as mesmas restrições (CC, art. 1.911, parágrafo único).
Na DOAÇÃO (em vida) — paga-se 1 vez ao fazer a transferência. Em testamento (transmissão causa mortis): paga após a morte, no inventário. Ambos são ITCMD, mas momentos diferentes.
Mesmo regime — escritura, ITCMD, registro. Atenção: se ainda casado, precisa anuência do atual cônjuge (se aplicável). Comum em divórcios consensuais com partilha modificada.
Só se houver ingratidão. O Código lista: atentado contra a vida, ofensa física, injúria grave ou calúnia, e recusa de alimentos que o filho podia prestar (Art. 557 CC); a lista admite, excepcionalmente, outros casos graves (Enunciado 33 do CJF). Simples afastamento ou falta de atenção, em regra, não basta. O pedido tem de ser feito em até 1 ano depois que o doador souber do fato (Art. 559).
Na comunhão parcial, não: bens recebidos por doação ficam fora da comunhão (CC, art. 1.659, I). Na comunhão universal, entram — salvo se a doação tiver cláusula de INCOMUNICABILIDADE (art. 1.668, I). Por isso a cláusula faz diferença sobretudo na comunhão universal.
Alternativas a este modelo
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Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada do imóvel
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão de IPTU em dia
- ▸ Certidões pessoais do doador (Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista, Cível, Criminal)
- ▸ RG, CPF, comprovante de residência das partes
- ▸ Certidão de casamento do doador (se casado)
- ▸ Comprovante de pagamento do ITCMD
- ▸ Declaração de inexistência de outros herdeiros necessários (quando aplicável)
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