Comprar imóvel sem checar matrícula, certidões e ônus reais é abrir caminho para perder a casa depois de pagar tudo. 7 cuidados que blindam o negócio.
Você pagou R$ 500 mil pelo imóvel, recebeu as chaves, mudou. Seis meses depois, um oficial de justiça aparece com mandado: o vendedor tinha dívida trabalhista de R$ 1,2 milhão. A venda foi anulada como fraude à execução. Você é despejado e vira credor de quem não tem nada. Realista? Acontece todo mês no Brasil.
Comprar imóvel é a maior operação financeira da vida da maioria das pessoas. Sete cuidados antes de assinar separam quem fica com o imóvel de quem vira processo.
Cuidado 1: matrícula atualizada (até 30 dias) é o documento mais importante
A matrícula do imóvel é a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Ela mostra:
- Quem é o proprietário de direito (registro vale mais que escritura)
- Todos os negócios anteriores: compras, vendas, hipotecas, penhoras, usufrutos
- Ônus reais: hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade, penhora
- Características físicas: área, confrontações, número de quartos (se averbado)
Custo da matrícula atualizada: R$ 50 a R$ 150 conforme o estado. Despesa do vendedor (uso e costume), mas pode pegar diretamente no cartório se ele se recusar.
Cuidado 2: certidões negativas do vendedor (não do imóvel)
Aqui mora o perigo. Mesmo que o imóvel esteja limpo na matrícula, dívidas do vendedor podem reverter a venda como fraude à execução (Art. 792 CPC) ou fraude contra credores (Art. 158 CC).
Certidões obrigatórias do vendedor:
- Certidão Negativa de Débitos Federais (CND Receita Federal) — receita.fazenda.gov.br
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) — tst.jus.br
- Certidões de Distribuição Cível (Justiça Estadual e Federal) — TJ do estado e JFC
- Certidão de Protesto — cartórios de protesto da cidade do vendedor
- Se PJ: Certidão da Junta Comercial, certidão de falência e recuperação judicial
Encontrou execução pendente? Não é necessariamente um "não" — mas é momento para consultar um advogado. Em alguns casos, vale aguardar o desfecho. Em outros, melhor desistir.
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Modelo completo com cláusulas de declarações do vendedor sobre ausência de débitos e condição resolutiva por vício jurídico.
Cuidado 3: ônus reais (a armadilha mais comum)
Ônus real é um direito de terceiro sobre o imóvel, registrado na matrícula. Os mais comuns:
| Ônus | O que é | Risco para o comprador |
|---|---|---|
| Hipoteca | Garantia por dívida bancária | Banco pode tomar o imóvel se vendedor não pagar |
| Alienação fiduciária | Imóvel é do banco até quitação | Comprador não pode adquirir antes de quitar o financiamento |
| Penhora | Bloqueio judicial por dívida | Imóvel vai a leilão; comprador perde |
| Usufruto | Terceiro tem direito de uso vitalício | Comprador é dono no papel, mas não pode usar |
| Servidão | Vizinho tem direito de passagem/uso | Restrição permanente de uso |
| Indisponibilidade | Bloqueio total por ordem judicial | Não pode ser vendido até liberação |
Cuidado 4: o Art. 108 do Código Civil e a obrigatoriedade da escritura pública
Art. 108 CC: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
Em 2026, com salário mínimo de R$ 1.518 (referência), o limite é R$ 45.540. Imóvel acima disso exige escritura pública lavrada em tabelionato. Contrato particular não vale para transferir propriedade.
Cuidado 5: ITBI — o imposto que para o registro
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal, devido pelo comprador, com alíquota típica de 2% a 3% sobre o valor da operação ou valor venal (o maior).
Exemplo: imóvel comprado por R$ 500.000, alíquota ITBI de 2,5% → R$ 12.500 de imposto. Pago antes do registro, com guia emitida pela prefeitura.
Sem ITBI pago, o cartório recusa o registro. Sem registro, não há transferência (Art. 1.245 CC). Ou seja: você pode pagar tudo, assinar escritura, e ainda assim não ser dono.
Cuidado 6: regime de bens e outorga do cônjuge
Comprou ou está vendendo, e é casado? O cônjuge precisa assinar (outorga conjugal — Art. 1.647 CC) em quase todos os regimes, com poucas exceções.
| Regime de bens | Cônjuge assina? |
|---|---|
| Comunhão parcial (padrão sem pacto) | Sim |
| Comunhão universal | Sim |
| Separação total convencional | Não (com pacto antenupcial registrado) |
| Separação obrigatória (Art. 1.641 CC) | Sim (jurisprudência ainda diverge) |
| Participação final nos aquestos | Sim |
Sem assinatura do cônjuge quando obrigatória, a venda pode ser anulada em até 2 anos após o fim da sociedade conjugal (Art. 1.649 CC). Sempre exija documento do estado civil e, se separação convencional, o pacto antenupcial registrado.
Cuidado 7: só o registro transfere a propriedade
Art. 1.245 CC: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."
Sem registro:
- Você não é o dono perante terceiros
- Imóvel continua respondendo por dívidas do vendedor
- Não pode hipotecar, vender, doar (não tem o título registral)
- Em caso de morte do vendedor antes do registro, vai para inventário do vendedor
Custo do registro: ~1% do valor declarado no estado de SP (varia muito). Faça no dia seguinte à escritura.
Procuração para Compra e Venda de Imóvel
Se você não puder comparecer ao cartório, use procuração pública com poderes específicos para escritura e registro.
Checklist final antes de assinar
- Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias) ✓
- 5 certidões do vendedor (federal, trabalhista, cível federal, cível estadual, protesto) ✓
- IPTU quitado e certidão negativa de débitos do imóvel ✓
- Habite-se (para imóveis novos) ✓
- Pacto antenupcial registrado (se houver) ✓
- Contrato preliminar (promessa de compra e venda) bem redigido ✓
- ITBI pago e protocolado ✓
- Escritura pública lavrada em tabelionato ✓
- Registro da escritura no Cartório de Imóveis competente ✓
Veja também
Compra com pagamento parcelado, recebimento por permuta ou doação familiar? Veja o comparativo de impostos imobiliários (IPTU, ITBI e ITCMD). Imóvel na planta? Leia o que mudou no distrato de incorporação com a Lei 13.786/18.
Perguntas frequentes
Só se for de até 30 salários mínimos (R$ 45.540 em 2026) ou financiamento bancário com lei especial. Acima disso, exige escritura pública sob pena de nulidade (Art. 108 CC). O contrato particular pode ser preliminar (promessa), nunca a transferência final.
Em São Paulo, gira em torno de 1% do valor da escritura, com tabela progressiva. Em outros estados, varia. Para R$ 500.000, espera-se cerca de R$ 5.000 a R$ 6.000 entre escritura e registro. Consulte a tabela do CNJ ou do TJ local.
Depende da prefeitura. Algumas oferecem parcelamento em até 12x; outras exigem à vista. Não pode atrasar — sem ITBI, o cartório não registra a escritura, mesmo que esteja paga.
Se a dívida é propter rem (IPTU, condomínio), é sua. Se é dívida pessoal do vendedor com penhora anterior à compra, configura fraude à execução e a venda pode ser anulada. Procure um advogado imediatamente.
Apenas em hipóteses legais: imóvel transferido por integralização de capital em PJ (até o valor integralizado), permuta de imóveis com cláusula expressa, herança (paga ITCMD, não ITBI). "Compra em laranja" para evitar imposto é crime tributário.
É a venda informal, sem escritura pública e sem registro. O comprador paga, recebe as chaves, mas não é dono perante terceiros. O imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor, ir para inventário se o vendedor morrer, ou ser revendido em fraude. Evite ao máximo.
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado em compras acima de R$ 300 mil. O advogado revisa matrícula, certidões, contrato e detecta riscos que escapam ao olhar leigo. Custo médio: 0,5% a 1% do valor do imóvel.
