A Lei 13.786/18 limitou retenção em distratos de incorporação e exige quadro-resumo. Saiba seus direitos antes de desistir do imóvel na planta.
Você comprou apartamento na planta em 2022, pagou 30% e agora, em 2026, precisa desistir. A construtora oferece devolução de 50% do que você pagou "em até 36 meses". Pode? Não pode. A Lei 13.786/2018 mudou o jogo: definiu limites claros de retenção e prazo máximo de devolução.
Antes da lei, cada construtora aplicava cláusula de distrato como queria — alguns reteviam 80%, 90% do valor pago. O STJ corrigia caso a caso. Agora há regra escrita.
Quando a Lei 13.786/18 se aplica (e quando não)
A lei foi pensada para contratos de incorporação imobiliária, ou seja: imóvel na planta, comprado da incorporadora/construtora, regido pela Lei 4.591/64. Não vale para:
- Compra de imóvel pronto entre particulares (regida pelo Código Civil)
- Compra com financiamento bancário (regida pela Lei 9.514/97)
- Loteamento (regido pela Lei 6.766/79, com regras próprias)
- Contratos firmados antes de 28/12/2018 (data de vigência) — esses seguem a regra antiga, com revisão pela jurisprudência
Os limites de retenção: 25% ou 50% (com patrimônio de afetação)
O Art. 67-A, II da Lei 4.591 (incluído pela 13.786) fixou os limites:
| Tipo de empreendimento | Retenção máxima | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | 25% | Valor efetivamente pago pelo comprador |
| Com patrimônio de afetação (Lei 10.931/04) | 50% | Valor efetivamente pago pelo comprador |
Exemplo prático: apartamento de R$ 600.000, comprador pagou R$ 180.000 (30%). Quer distratar.
- Sem patrimônio de afetação: retenção máxima de 25% × R$ 180.000 = R$ 45.000. Devolve-se R$ 135.000.
- Com patrimônio de afetação: retenção máxima de 50% × R$ 180.000 = R$ 90.000. Devolve-se R$ 90.000.
Modelo de Distrato de Imóvel
Use como base para negociar a saída do contrato com cláusulas alinhadas à Lei 13.786/18.
Prazo de 180 dias para devolver o dinheiro
O Art. 67-A, §5º definiu o cronograma de devolução:
- Em caso de distrato com obra em andamento: devolução em até 180 dias após a obtenção do habite-se
- Em caso de obra concluída (com habite-se): devolução em 30 dias contados do distrato
- Pagamento em parcela única, com correção monetária pelo índice do contrato
Tradução: se você desistiu e a obra ainda nem ficou pronta, a construtora pode demorar até habite-se + 180 dias para te devolver. Isso pode significar 2-3 anos de espera.
O quadro-resumo obrigatório (e o que ele deve conter)
O Art. 35-A da Lei 4.591 (incluído pela 13.786) tornou obrigatório o quadro-resumo na primeira folha do contrato, com 9 informações essenciais:
- Preço total a ser pago pelo imóvel
- Valor da parcela de entrada (sinal)
- Valor das prestações com periodicidade
- Índice de correção monetária aplicável
- Consequências do desfazimento, com possibilidade de retenção e percentual
- Existência de torres de transmissão, antenas, futuras construções vizinhas
- Taxas de interveniência se houver financiamento
- Informações sobre Possibilidade de cessão
Contrato sem quadro-resumo ou com informações incompletas pode ter cláusulas de distrato revistas em juízo — favorável ao comprador. Verifique o seu antes de discutir.
3 cenários de distrato — o que você recebe em cada um
Cenário A — Desistência voluntária, sem afetação
Apartamento R$ 800.000, comprador pagou R$ 240.000 (30%). Decide desistir. Empreendimento sem patrimônio de afetação.
- Retenção: 25% × R$ 240.000 = R$ 60.000
- Devolução: R$ 180.000 (corrigido pelo índice contratual)
- Prazo: 180 dias após habite-se (ou 30 dias se obra já concluída)
Cenário B — Desistência voluntária, com afetação
Mesmo apartamento, mas o empreendimento tem patrimônio de afetação.
- Retenção: 50% × R$ 240.000 = R$ 120.000
- Devolução: R$ 120.000 (corrigido)
- Prazo: 180 dias após habite-se
Cenário C — Atraso de obra maior que 180 dias
Mesmo apartamento, prazo contratual de entrega janeiro/2025 + 180 dias de tolerância = julho/2025. Estamos em maio/2026. Atraso superior aos 180 dias da tolerância.
- Retenção: zero
- Devolução: R$ 240.000 integral corrigidos + multa contratual (em geral 2%) + juros + lucros cessantes
- Prazo: 60 dias da notificação (Art. 43-A, §1º)
Notificação para rescisão extrajudicial
Modelo para notificar a construtora formalmente em caso de atraso ou pedido de distrato — ponto de partida para qualquer disputa.
Diferença para distrato entre particulares
Comprou imóvel pronto de uma pessoa física e quer desfazer? A Lei 13.786 não se aplica. Vale o Código Civil:
- Distrato (Art. 472 CC) por acordo das partes — devolução pode ser livremente negociada
- Resilição unilateral (Art. 473 CC) — só se prevista em contrato, e com aviso prévio razoável
- Resolução por inadimplemento (Art. 475 CC) — quando a outra parte descumpriu, com indenização
Sem regra de retenção máxima entre particulares. Vale o que está no contrato — desde que não seja cláusula abusiva. Se for, o juiz reduz com base no Art. 413 CC.
Passo a passo para distratar
- Releia o contrato e o quadro-resumo — confirme se há patrimônio de afetação e cláusula de distrato.
- Confira o prazo de entrega — atraso superior aos 180 dias da tolerância muda completamente o cenário.
- Calcule o valor devido conforme a lei (25%, 50% ou zero).
- Envie notificação extrajudicial à construtora pedindo distrato com base no Art. 67-A.
- Negocie redução da retenção ou prazo menor de devolução, se houver margem.
- Formalize por escrito em distrato detalhado, com cronograma de devolução.
- Se não houver acordo, ação de rescisão com pedido de tutela antecipada.
Para saber mais
Quer entender o quadro completo da compra de imóvel? Leia os 7 cuidados antes de assinar a escritura. Quer saber sobre os impostos envolvidos? Veja o guia de IPTU, ITBI e ITCMD em 2026.
Perguntas frequentes
Sim, com base no Art. 67-A da Lei 4.591. Sujeita-se à retenção de 25% (ou 50% com afetação) do valor pago. O dinheiro será devolvido em até 180 dias após o habite-se ou 30 dias se já entregue.
Está no quadro-resumo do contrato (obrigatório desde a Lei 13.786) e na matrícula da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. A averbação se chama "submissão ao patrimônio de afetação" ou "regime de afetação". Sem essa averbação, é regime comum.
A retenção (25% ou 50%) já inclui multa contratual, despesas administrativas, comissão de corretagem etc. (Art. 67-A, II e III). Não pode haver cobrança adicional além desse percentual em incorporação.
Não automaticamente. A lei permite tolerância de até 180 dias além do prazo previsto (Art. 43-A). Só após esse acréscimo o comprador pode pedir rescisão sem retenção, com devolução integral e indenização.
A retenção máxima continua sendo 25% ou 50%. O que muda: a construtora pode cobrar parcelas vencidas, multa moratória e juros antes de devolver. Em última hipótese, executa o saldo se for negativo. Mas o teto de retenção é fixo.
Sim, em geral é mais vantajoso. Você "transfere" o contrato a terceiro que assume seu lugar (com anuência da construtora). Evita retenção, mas paga taxa de cessão (variável). Possível desde que o contrato não vede expressamente.
Não. A lei vige a partir de 28/12/2018. Contratos firmados antes seguem regras anteriores — o STJ tem entendimento de retenção razoável de 10% a 25% caso a caso (Súmula 543 STJ). Mas é decisão judicial, não regra automática.
