Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Compra e venda de imóvel urbano (casa, apartamento, sala comercial) entre particulares. Compromisso de transferência que precede a escritura pública.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel entre particulares é, na verdade, um compromisso de compra e venda — o documento que antecede a escritura pública definitiva. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, o Art. 108 do CC exige escritura pública para validade. Compromisso particular tem força obrigacional, mas não transfere propriedade — só o registro no cartório de imóveis transfere.
Esse compromisso particular é fundamental por três razões: (1) fixa o preço, condições e prazos; (2) permite ao comprador buscar financiamento, conferir documentação, planejar a mudança; (3) dá direito à adjudicação compulsória — se o vendedor se recusar a passar a escritura, o comprador pode forçar a transferência na Justiça ou no próprio cartório de imóveis (CC, art. 1.418; Lei 6.015/73, art. 216-B), e isso não depende de registro (Súmula 239 do STJ). O registro no Cartório de Imóveis dá direito real e protege contra a venda a terceiro (CC, art. 1.417).
Documentação obrigatória: certidões pessoais (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil, ações de família), certidões do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, condomínio, certidão negativa de ônus reais). Sem essas certidões em dia, financiamento bancário é impossível.
Preencha os dados
Validação CPF/CNPJ inline · CEP auto-completa endereço · Ctrl+Enter baixa Word
Quando usar
- Compra de apartamento direto com o vendedor (sem imobiliária)
- Compra de casa em condomínio fechado
- Compra de sala comercial em prédio empresarial
- Aquisição de imóvel para investimento ou aluguel
- Compra com FGTS + financiamento bancário (Caixa, BB, Itaú)
- Compromisso antes da escritura definitiva (durante negociação de financiamento)
- Compra de imóvel em construção (na planta)
- Aquisição via venda direta entre familiares
Passo a passo
-
1
Confirme matrícula atualizada
Vá ao Cartório de Imóveis com endereço completo. Peça matrícula com averbações dos últimos 20 anos. Verifique: proprietários, ônus, hipotecas, ações em andamento
-
2
Solicite certidões do vendedor
Pessoal (federal, estadual, municipal, trabalhista), civil, ações de família, criminal.
-
3
Pesquise débitos do imóvel
IPTU (prefeitura), condomínio (administradora), ações (TJ). Comprador pode assumir dívidas se não verificar
-
4
Negocie preço e forma de pagamento
Sinal típico: 5-20% do valor total. Saldo via FGTS, financiamento, parcelado.
-
5
Defina quem paga ITBI, escritura e registro
Padrão: comprador (mas é negociável). ITBI: alíquota da lei do município, sobre o valor de mercado do imóvel (CTN, art. 38). Escritura e registro: tabela de emolumentos do estado
-
6
Faça vistoria conjunta antes da entrega
Estado do imóvel, pintura, instalações, móveis embutidos inclusos. Fotografe tudo. Vícios aparentes não cobráveis depois
-
7
Registre o compromisso no Cartório de Imóveis
Dá direito real e protege contra venda a terceiro (CC, art. 1.417). Para registrar, o instrumento particular precisa das assinaturas das partes e das testemunhas com firma reconhecida (Lei 6.015/73, art. 221, II). A adjudicação compulsória não depende do registro (Súmula 239 do STJ)
-
8
Marque a escritura definitiva e registro
Após quitação, escritura pública em cartório de notas + registro no cartório de imóveis. Só com registro = propriedade efetivada
Erros comuns a evitar
- × Não conferir matrícula: comprar imóvel com penhora ou hipoteca
- × Não exigir certidões pessoais do vendedor: passivo trabalhista pode penhorar o imóvel após venda
- × Não verificar IPTU/condomínio em aberto: dívida passa ao novo dono
- × Não fazer vistoria: defeito alegado depois sem prova
- × Não registrar o compromisso: vendedor pode vender pra outro
- × Esquecer ITBI: prefeitura cobra multa, escritura travada
- × Não exigir habite-se em imóvel novo: imóvel pode ser interditado
- × Vendedor casado sem anuência do cônjuge: venda anulável (Arts. 1.647 e 1.649 CC)
Base legal
Perguntas frequentes
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, NÃO. É apenas um compromisso que obriga as partes. A propriedade só transfere com escritura pública lavrada em cartório de notas + registro no cartório de imóveis (Art. 108 e 1.227 CC).
Padrão de mercado: 5-20% do valor total. Sinal alto demonstra seriedade do comprador. Em caso de desistência do comprador, perde o sinal; do vendedor, devolve em dobro.
Imposto municipal: a alíquota é definida pela lei de cada município e incide sobre o valor venal, que o CTN define como o valor de mercado do imóvel (art. 38, § 1º). Consulte a prefeitura. Sem pagar, a escritura trava.
Cônjuge precisa anuir, exceto em separação total de bens. Sem anuência: a venda é anulável, a pedido do cônjuge, até 2 anos depois de terminada a sociedade conjugal (Art. 1.649 CC). Inclua cônjuge no contrato.
Sim, para moradia própria, se você tem pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando empresas) e a operação se enquadra nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 8.036/90, art. 20, VII). O banco ou a Caixa confere os demais requisitos do Conselho Curador do FGTS na hora.
Compra na planta — compromisso com construtora, pagamento parcelado durante obra (geralmente 24-48 meses), entrega das chaves após habite-se. Risco principal: atraso ou falência da construtora. Verifique reputação.
Paga quem contratou o corretor, salvo acordo diferente; se o valor não foi combinado, segue a natureza do negócio e os usos locais (Código Civil, art. 724). Sempre conste no contrato quem paga e quanto.
Em geral, financiamento é quitado na escritura (com FGTS, financiamento novo do comprador, recursos próprios). Continuar com financiamento existente é raro — exige autorização do banco.
Se o compromisso é irrevogável e o preço foi pago, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória — na Justiça ou no cartório de imóveis (CC, art. 1.418; Lei 6.015/73, art. 216-B) —, mesmo sem registro (Súmula 239 do STJ). Se preferir desfazer o negócio, pode exigir o sinal em dobro (CC, art. 418).
Vendedor pode dever IR sobre ganho de capital (15% a 22,5% sobre o lucro). Isenções: (a) venda do único imóvel que você possui, por até R$ 440.000, sem outra venda nos últimos 5 anos; (b) venda de imóvel residencial com o dinheiro aplicado em outro residencial em até 180 dias; (c) imóvel adquirido até 1969 (redução de 100%) — RIR/2018, art. 133, e Lei 7.713/88, art. 18.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Entenda antes de preencher
Como vender imóvel financiado em 5 passos (2026)
Guia para vender imóvel com financiamento ativo: da avaliação à escritura, com 3 opções práticas para liberar o ônus.
Comprar apartamento na planta: a proteção da Lei 13.786/18 e os 7 pontos críticos
Patrimônio de afetação, distrato com retenção máxima de 25%, tolerância de 180 dias para entrega, garantia de 5 anos e o que checar no contrato antes de assinar.
Comprar casa no interior: 8 cuidados que ninguém te conta
Da diferença entre escritura e posse ao georreferenciamento INCRA, ITR vs IPTU rural e os riscos da área de preservação permanente que travam financiamento.
Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada do imóvel (CRI)
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão de IPTU
- ▸ Certidão negativa de débitos de condomínio
- ▸ Certidões pessoais do vendedor (Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista, Cível, Família, Criminal)
- ▸ Certidão de casamento (se casado)
- ▸ RG, CPF, comprovante de residência das partes
- ▸ Comprovante de financiamento aprovado (se aplicável)
- ▸ Habite-se ou Carta de Habite-se (imóvel novo)
- ▸ Convenção de condomínio e regulamento (se em prédio)
🔗 Continue navegando
Ver categoria →Dúvida jurídica?
Modelo não substitui orientação jurídica para casos específicos. Para dúvidas mais complexas, consulte um advogado de confiança.
Limite atingido
Você usou seus 5 documentos desta hora.