Distrato de Compra e Venda de Imóvel
Desfaz compromisso de compra e venda de imóvel (Lei 13.786/18). Define multa rescisória, devolução de valores, baixa de averbações no cartório.
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Sobre este documento
O Distrato de Compra e Venda de Imóvel é regido pela Lei nº 13.786/2018 — conhecida como "Lei do Distrato Imobiliário" — que padronizou regras antes definidas apenas pela jurisprudência (Tema 970 STJ).
Diferenças cruciais entre tipos de imóveis:
| Tipo | Multa máxima | Devolução |
|---|---|---|
| Incorporação padrão (Lei 13.786) | 25% dos valores pagos | 180 dias após habite-se |
| Incorporação c/ patrimônio de afetação | 50% dos valores pagos | 180 dias após habite-se ou venda do imóvel |
| Entre particulares (resolução comum) | Livre — geralmente 10-20% | Negociado (típico: 30-60 dias) |
Custos que podem ser deduzidos pelo vendedor (Art. 67-A Lei 4.591/64, conforme Lei 13.786): comissão de corretagem; despesas administrativas; tributos (IPTU, ITBI); condomínio do período de posse; despesas de marketing comprovadas.
Importante: distratos em incorporações com cláusula de patrimônio de afetação permitem retenção MAIOR (até 50%) mas geralmente o comprador paga MENOS ITBI no imóvel original (vantagem ao adquirir) — é um balanço. Em distratos com particulares, multa é negociável livremente.
Quando usar
- Comprador desistiu da compra antes da entrega das chaves
- Financiamento bancário não aprovado
- Mudança de cidade ou condição financeira do comprador
- Construtora não consegue cumprir prazo de entrega
- Identificação de vício oculto no imóvel pré-entrega
- Acordo amigável para evitar disputa judicial
- Liberação do comprador para adquirir outro imóvel
Passo a passo
-
1
Identifique o tipo de contrato
Incorporação (Lei 13.786 aplicável) ou particular (negociação livre). Define multa máxima
-
2
Calcule a multa devida
Incorporação padrão: até 25%. Patrimônio de afetação: até 50%. Particular: livre (geralmente 10-20%)
-
3
Identifique deduções legítimas
Comissão corretagem, IPTU já pago, condomínio do período de posse — tudo pode ser deduzido pelo vendedor
-
4
Calcule valor a devolver
Valor pago - multa - deduções = valor a restituir ao comprador
-
5
Defina prazo de devolução
Lei 13.786: até 180 dias após habite-se. Particular: negociado (30 dias é razoável)
-
6
Quitação ampla
Cláusula expressa de quitação mútua, geral, irrestrita evita ações judiciais futuras
-
7
Baixa de registros
Se compromisso foi registrado no cartório de imóveis: baixa obrigatória. Vendedor providencia
-
8
Forma do distrato
Compromisso particular = distrato particular. Compromisso por escritura pública = distrato por escritura pública (Art. 472 CC)
Erros comuns a evitar
- × Aplicar multa acima do limite legal (25% incorporação padrão): inválida no excesso
- × Não deduzir corretamente comissão e despesas: comprador recebe a menos
- × Sem cláusula de quitação: parte arrependida pode acionar judicialmente
- × Não fazer baixa no cartório: imóvel fica com compromisso registrado, atrapalha venda futura
- × Confundir multa com perdimento total: Lei 13.786 limita drasticamente o que pode reter
- × Não definir prazo de devolução: comprador espera anos
- × Forma incorreta: contrato em escritura pública distratado por instrumento particular = nulo
- × Esquecer dedução de IPTU/condomínio do período de posse
Base legal
Perguntas frequentes
Só com patrimônio de afetação (até 50%). Padrão é 25%. Acima é nulo — comprador pode pleitear restituição do excesso judicialmente.
Tecnicamente sim para particulares. Para construtoras, recomenda-se fortemente — empresas têm advogados, comprador sozinho perde direitos. Custo de advogado: R$ 500-3.000. Vale o investimento.
Sim, sobre o atraso. Selic ou IGP-M como correção. Lei 13.786 prevê remuneração desde data do pagamento até devolução.
Lei 13.786: 180 dias da habite-se OU 30 dias da venda do imóvel a outro comprador (o que ocorrer primeiro). Particular: negociado, máximo prático 90 dias.
Sim, após distrato você está livre. Comprador pode comprar outro imóvel da mesma construtora ou outro vendedor. Sem restrições.
Sim, em juízo. Lei 13.786 limita a multa, mas comprador pode pleitear indenização por: dano moral (atraso longo), prejuízos comprovados (aluguel pago enquanto esperava), juros maiores. Cada caso é caso.
Cláusula de perda total de valores é abusiva e inválida (Súmula 543 STJ, agora confirmada Lei 13.786). Mesmo cláusula contratual de retenção integral é nula — vale o limite legal.
Distrato: acordo amigável, geralmente mais rápido (1-3 meses). Rescisão judicial: ação ajuizada, demora 1-3 anos, custas processuais. Distrato sempre preferível quando possível.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Contrato original (compromisso de compra e venda)
- ▸ Comprovantes de TODOS os pagamentos feitos pelo comprador
- ▸ Matrícula atualizada do imóvel
- ▸ Comprovante de averbação do compromisso (se registrado)
- ▸ Cálculo detalhado da multa e deduções
- ▸ Comprovante da devolução dos valores
- ▸ Termo de quitação
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