Notificação para Rescisão de Locação
Notificação extrajudicial para rescindir contrato de locação — desocupação por denúncia vazia, cheia, falta de pagamento ou descumprimento. Pré-condição para ação de despejo.
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Sobre este documento
A Notificação para Rescisão de Locação é a etapa formal antes da ação judicial de despejo. Tem fundamento na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e é PRÉ-REQUISITO para algumas modalidades de rescisão.
Tipos de rescisão e seus prazos:
| Tipo | Quem aciona | Quando cabe | Prazo |
|---|---|---|---|
| Denúncia vazia | Locador | Contrato indeterminado ou após 30 meses | 30 dias |
| Falta de pagamento (Art. 9º, II) | Locador | Após inadimplemento | 15 dias para purgação |
| Uso próprio (Art. 47, III) | Locador | Necessidade comprovada | 30 dias |
| Descumprimento (Art. 9º, II) | Locador | Locatário viola cláusula | 15-30 dias |
| Voluntária antes do prazo | Locatário | Vontade do locatário | 30 dias + multa proporcional |
| Mútuo acordo | Ambos | Acordo entre as partes | Conforme acordado |
Pontos críticos da Lei 8.245/91:
- Art. 9º, II: locatário inadimplente tem 15 dias para PURGAR a mora (pagar tudo) e evitar despejo;
- Art. 47, III: uso próprio do imóvel pelo locador (ou seu ascendente/descendente/cônjuge) — precisa de prova convincente;
- Art. 47, V: denúncia vazia após 30 meses do prazo do contrato;
- Art. 4º: locatário pode rescindir, pagando multa PROPORCIONAL ao tempo restante.
Como calcular multa proporcional (locatário):
Multa contratual × (meses restantes ÷ total de meses do contrato).
Exemplo: contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis, locatário sai no 18º mês:
3 aluguéis × (12 meses restantes ÷ 30 meses total) = 1,2 aluguéis.
Quando usar
- Locador quer despejar locatário inadimplente
- Locador precisa do imóvel para uso próprio
- Locatário descumpre cláusula contratual grave
- Locador faz denúncia vazia em contrato vencido
- Locatário quer sair antes do prazo contratual
- Contrato venceu e nenhuma parte renovou
- Preparação para ação de despejo
- Mútuo acordo formal antes do distrato
Passo a passo
-
1
Identifique tipo de rescisão
Cada tipo tem fundamento legal e prazo diferentes. Sem isso, notificação fica frágil
-
2
Documente o contrato original
Data, partes, prazo, valor, imóvel. Sem isso, locador parece improvisar
-
3
Para falta de pagamento: detalhe valores
Meses, valores, multa, juros. Devedor precisa saber EXATAMENTE quanto deve para purgar
-
4
Cite fundamento legal específico
Art. 9º (descumprimento), Art. 46-47 (denúncia), Art. 4º (locatário). Demonstra base jurídica
-
5
Prazo conforme tipo
15 dias falta pagamento; 30 dias denúncia vazia; 30 dias uso próprio
-
6
Forma de entrega rastreável
Cartório de TD é ideal. Correio com AR também. Whatsapp se confirmar leitura
-
7
Aguarde o prazo antes de ajuizar
15 dias para falta pagamento (purgação). Antes disso, ação é prematura
-
8
Documente todo o processo
Guarde comprovantes de entrega, resposta (se houver), tentativas amigáveis
Erros comuns a evitar
- × Prazo incorreto: 15 dias é para purgação por falta de pagamento, não para sair
- × Não citar fundamento legal: notificação parece arbitrária
- × Linguagem ameaçadora: pode ser constrangimento ilegal
- × Não dar prazo de purgação: locatário tem direito a 15 dias para quitar (Art. 9º, II)
- × Locador antes de 30 meses sem motivo: denúncia vazia não cabe
- × Não anexar valores em atraso: locatário não pode purgar sem saber quanto deve
Base legal
Perguntas frequentes
Denúncia vazia: 30 dias. Uso próprio: 30 dias. Reforma: 30 dias. Falta de pagamento: 15 dias para PURGAR (pagar) — se purgar, fica; se não, ação de despejo. Tudo após RECEBIMENTO da notificação.
Sim, em caso de falta de pagamento (Art. 9º, II Lei 8.245). Pagando tudo — aluguéis em atraso, multa, juros, correção, custas, honorários — antes do prazo de 15 dias, locatário fica. Mas só 1 vez a cada 12 meses (locador pode recusar 2º pedido).
É a rescisão sem precisar justificar, dando 30 dias para desocupação. Cabe: (a) contratos por PRAZO INDETERMINADO; (b) contratos com prazo já encerrado há mais de 30 meses. Em contratos vigentes de prazo determinado, NÃO cabe.
Multa PROPORCIONAL ao tempo restante (Art. 4º). Fórmula: (multa contratual × meses restantes) / total de meses. Exemplo: multa de 3 aluguéis, contrato de 30m, sai no 12º mês: 3 × 18/30 = 1,8 aluguéis.
NÃO. Só pode reocupar com ORDEM JUDICIAL de despejo. Entrada sem ordem = invasão de domicílio (crime). Você precisa: notificar, esperar prazo, ajuizar ação de despejo, conseguir ordem judicial, oficial de justiça desocupa.
Não obrigatório, mas RECOMENDADO. Notificar fiador permite ele tomar providências (pagar a dívida, exigir do locatário). Sem notificação, fiador pode alegar 'falta de comunicação' em juízo. Notifique CONJUNTAMENTE locatário e fiador.
Alternativas a este modelo
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