Comprar imóvel no Brasil envolve dez etapas bem definidas, regidas principalmente pelo Código Civil (Lei 10.406/02), pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e pelas regras da Caixa para financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Da simulação inicial até o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) pode levar 60 a 120 dias quando há financiamento. Os custos totais — entre ITBI (2% a 3%), escritura pública, registro no CRI e taxas bancárias — somam de 4% a 7% do valor do imóvel, montante frequentemente subestimado por compradores de primeira viagem. Este pilar mostra cada etapa com o documento certo, o prazo legal e o custo real, usando como base um exemplo de imóvel de R$ 400.000 em capital de médio porte. Inclui também as regras 2026 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), com novas faixas e juros a partir de 4% ao ano, e o uso do FGTS na entrada e amortização.
Etapa 1: Pesquisa de mercado e simulação de crédito
Antes de visitar imóveis, defina o orçamento real. Use simuladores da Caixa, Itaú, Bradesco e Santander para ver: valor da parcela, total de juros e exigência de renda. Como regra geral, a parcela não pode passar de 30% da renda bruta familiar (Art. 8º do Regulamento do SFH). Considere também os 4-7% de custos extras.
Etapa 2: Visitas e checklist estrutural
Visite o imóvel em horários diferentes (dia e noite, dia útil e fim de semana). Itens críticos a observar:
- Sinais de infiltração (mancha em teto, parede descascando).
- Estrutura: rachaduras horizontais em paredes-mestras (sinal grave).
- Instalações elétricas (quadro de disjuntores, fios aparentes).
- Encanamento (pressão da água, vazamento em sifão).
- Documentação do prédio (atestado de habite-se, AVCB do Corpo de Bombeiros).
- Vizinhança: ruído, mobilidade, comércio próximo.
Etapa 3: Proposta de compra
A proposta formaliza a intenção de comprar. Em geral é feita pela imobiliária, com prazo de 5-10 dias úteis para o vendedor aceitar. Pode conter sinal (1% a 5%) que é abatido do preço ou perdido se o comprador desistir sem justa causa.
Etapa 4: Contrato de promessa de compra e venda
Quando há financiamento, o documento principal nesta fase é o contrato de promessa (Art. 462 do Código Civil). Estabelece preço, prazo, condições e penalidades. Se registrado no CRI da matrícula do imóvel, gera direito real à aquisição (Art. 1.417 CC) — protege o comprador contra venda dupla.
Contrato de compra e venda de imóvel
Etapa 5: Financiamento (FGTS, SAC, Price, MCMV)
O financiamento bancário é a fase mais longa — 30 a 60 dias entre análise, vistoria do imóvel e aprovação. As principais modalidades em 2026:
| Linha | Taxa anual | Prazo máx. | Faixa de renda |
|---|---|---|---|
| MCMV Faixa 1 (até R$ 2.640) | 4,0% a.a. | 30 anos | Até R$ 2.640 |
| MCMV Faixa 2 (R$ 2.640 a R$ 4.400) | 4,75% a.a. | 30 anos | R$ 2.640-4.400 |
| MCMV Faixa 3 (até R$ 8.000) | 7,16% a.a. | 30 anos | R$ 4.400-8.000 |
| SBPE Tradicional (não MCMV) | TR + 10-11% a.a. | 35 anos | Sem teto |
| Taxa Caixa Poupança | Pou + 3-4% | 35 anos | Variável |
Sistemas de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas decrescentes, amortização fixa, juros sobre saldo decrescente. Total de juros menor.
- Price (Tabela Price): parcelas fixas, amortização crescente, juros decrescentes. Total de juros maior, mas previsibilidade maior.
Etapa 6: ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
É tributo municipal pago ANTES da escritura (Art. 156, II da Constituição). Alíquotas típicas:
| Capital | Alíquota padrão | Alíquota MCMV |
|---|---|---|
| São Paulo | 3,0% | 0,5% |
| Rio de Janeiro | 3,0% | 1,0% |
| Belo Horizonte | 3,0% | 0,5% |
| Curitiba | 2,7% | 0,5% |
| Porto Alegre | 3,0% | 1,0% |
Importante: o STF decidiu em 2021 (Tema 1.124, ARE 1.294.969) que o ITBI deve ser calculado sobre o valor REAL da transação, não sobre o 'valor de referência' artificialmente inflado pela prefeitura. Em caso de cobrança a maior, cabe restituição.
Etapa 7: Escritura pública
Lavrada em Cartório de Notas, transfere a propriedade. Tem valor de prova plena (Art. 215 do Código Civil). Em financiamento bancário, a 'escritura' é substituída pelo Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, em instrumento particular com força de escritura pública (Lei 9.514/97, Art. 38).
Etapa 8: Registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
É AQUI que a propriedade muda de fato. Conforme Art. 1.245 do CC: 'Só se transfere a propriedade entre vivos com o registro do título translativo no Registro de Imóveis'. Até o registro, você é apenas comprador-promitente.
Custos do registro variam por estado, escalonados pelo valor do imóvel. Exemplo SP, imóvel R$ 400.000: emolumentos cerca de R$ 4.800 (1,2%).
Etapa 9: Averbações e atualizações
Após o registro, é hora de averbar: certidão de quitação do ITBI, certidão de habite-se (caso novo), eventuais reformas estruturais (necessário projeto + ART), Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) — vincular ao novo dono na prefeitura.
Etapa 10: Mudança e atualização cadastral
- Atualizar endereço no Detran (Art. 162, IV CTB — 30 dias).
- Atualizar endereço Receita Federal, banco, INSS.
- Transferir titularidade água/luz/gás.
- Comunicar plano de saúde, escola, trabalho.
Custos totais reais — exemplo R$ 400.000
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Sinal da proposta (3%) | 12.000 (abatido) |
| ITBI (3%) | 12.000 |
| Escritura pública / contrato AF | 3.500 |
| Registro CRI (1,2%) | 4.800 |
| Taxa de avaliação/vistoria do banco | 3.500 |
| Seguros DFI/MIP (primeira parcela) | 150 |
| Total de custos extras | 23.950 (~6%) |
