Como comprar imóvel em 2026: 10 etapas do simulador ao registro no CRI

Comprar imóvel no Brasil envolve dez etapas bem definidas, regidas principalmente pelo Código Civil (Lei 10.406/02), pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e pelas regras da Caixa para financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Da simulação inicial até o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) pode levar 60 a 120 dias quando há financiamento. Os custos totais — entre ITBI (2% a 3%), escritura pública, registro no CRI e taxas bancárias — somam de 4% a 7% do valor do imóvel, montante frequentemente subestimado por compradores de primeira viagem. Este pilar mostra cada etapa com o documento certo, o prazo legal e o custo real, usando como base um exemplo de imóvel de R$ 400.000 em capital de médio porte. Inclui também as regras 2026 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), com novas faixas e juros a partir de 4% ao ano, e o uso do FGTS na entrada e amortização.

Etapa 1: Pesquisa de mercado e simulação de crédito

Antes de visitar imóveis, defina o orçamento real. Use simuladores da Caixa, Itaú, Bradesco e Santander para ver: valor da parcela, total de juros e exigência de renda. Como regra geral, a parcela não pode passar de 30% da renda bruta familiar (Art. 8º do Regulamento do SFH). Considere também os 4-7% de custos extras.

Etapa 2: Visitas e checklist estrutural

Visite o imóvel em horários diferentes (dia e noite, dia útil e fim de semana). Itens críticos a observar:

• Sinais de infiltração (mancha em teto, parede descascando).
• Estrutura: rachaduras horizontais em paredes-mestras (sinal grave).
• Instalações elétricas (quadro de disjuntores, fios aparentes).
• Encanamento (pressão da água, vazamento em sifão).
• Documentação do prédio (atestado de habite-se, AVCB do Corpo de Bombeiros).
• Vizinhança: ruído, mobilidade, comércio próximo.

Etapa 3: Proposta de compra

A proposta formaliza a intenção de comprar. Em geral é feita pela imobiliária, com prazo de 5-10 dias úteis para o vendedor aceitar. Pode conter sinal (1% a 5%) que é abatido do preço ou perdido se o comprador desistir sem justa causa.

Etapa 4: Contrato de promessa de compra e venda

Quando há financiamento, o documento principal nesta fase é o contrato de promessa (Art. 462 do Código Civil). Estabelece preço, prazo, condições e penalidades. Se registrado no CRI da matrícula do imóvel, gera direito real à aquisição (Art. 1.417 CC) — protege o comprador contra venda dupla.

Etapa 5: Financiamento (FGTS, SAC, Price, MCMV)

O financiamento bancário é a fase mais longa — 30 a 60 dias entre análise, vistoria do imóvel e aprovação. As faixas do Minha Casa, Minha Vida foram atualizadas pela Portaria MCID nº 333/2026, publicada no Diário Oficial em 1º de abril de 2026 e em operação desde 22 de abril — a mudança criou a Faixa 4 e elevou os limites de renda (nota oficial do governo federal). As condições em 2026:

As taxas de juros variam por faixa, por região e pelas características do imóvel — em 2026 ficam aproximadamente entre 4% e 10,5% ao ano, e a Faixa 4 opera sem subsídio. Como cada operação é cotada na contratação, confira o valor vigente direto no simulador do banco e na página oficial do programa antes de fechar conta.

Sistemas de amortização:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas decrescentes, amortização fixa, juros sobre saldo decrescente. Total de juros menor.
• Price (Tabela Price): parcelas fixas, amortização crescente, juros decrescentes. Total de juros maior, mas previsibilidade maior.

Etapa 6: ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

É tributo municipal pago ANTES da escritura (Art. 156, II da Constituição). Alíquotas típicas:

Dois precedentes diferentes tratam do ITBI, e eles costumam ser confundidos — inclusive porque respondem a perguntas distintas: quando o imposto é devido e quanto se paga.

Na prática, as prefeituras exigem o recolhimento antes da lavratura da escritura, e é assim que o processo costuma correr. O que os precedentes garantem é que, se o município cobrar sobre um valor de referência acima do preço real da transação, cabe discussão administrativa e restituição do que foi pago a maior.

Etapa 7: Escritura pública

Lavrada em Cartório de Notas, transfere a propriedade. Tem valor de prova plena (Art. 215 do Código Civil). Em financiamento bancário, a 'escritura' é substituída pelo Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, em instrumento particular com força de escritura pública (Lei 9.514/97, Art. 38).

Etapa 8: Registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)

É AQUI que a propriedade muda de fato. Conforme Art. 1.245 do CC: 'Só se transfere a propriedade entre vivos com o registro do título translativo no Registro de Imóveis'. Até o registro, você é apenas comprador-promitente.

Custos do registro variam por estado, escalonados pelo valor do imóvel. Exemplo SP, imóvel R$ 400.000: emolumentos cerca de R$ 4.800 (1,2%).

Etapa 9: Averbações e atualizações

Após o registro, é hora de averbar: certidão de quitação do ITBI, certidão de habite-se (caso novo), eventuais reformas estruturais (necessário projeto + ART), Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) — vincular ao novo dono na prefeitura.

Etapa 10: Mudança e atualização cadastral

• Atualizar endereço no Detran (Art. 162, IV CTB — 30 dias).
• Atualizar endereço Receita Federal, banco, INSS.
• Transferir titularidade água/luz/gás.
• Comunicar plano de saúde, escola, trabalho.

Custos totais reais — exemplo R$ 400.000

Perguntas frequentes