Contrato de Cessão de Direitos sobre Imóvel
Cessão de direitos sobre imóvel (compromisso de compra) entre cedente e cessionário, com anuência do vendedor original e ITBI.
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Sobre este documento
A Cessão de Direitos sobre Imóvel é o instrumento usado quando alguém quer "vender" um imóvel que ainda NÃO tem em seu nome via escritura definitiva — geralmente porque o imóvel está em fase de financiamento, em incorporação imobiliária (planta ou construção) ou em loteamento ainda não escriturado.
Esse é um dos contratos mais sensíveis do direito imobiliário, porque envolve TRÊS partes (cedente, cessionário, vendedor original) e há armadilhas frequentes: o que vai além da posição contratual? Quem paga ITBI? E se o vendedor não anuir? O Código Civil, especialmente os arts. 286 a 298, regula a matéria, mas a prática imobiliária adicionou camadas próprias.
Diferença entre Venda, Promessa e Cessão
| Instrumento | O que transfere | Quando usar |
|---|---|---|
| Compra e Venda (escritura) | Propriedade plena | Imóvel já matriculado em nome do vendedor |
| Promessa/Compromisso | Direito real à aquisição | Pagamento parcelado, financiamento bancário |
| Cessão de Direitos | Posição contratual (direitos+obrigações) | Repasse de imóvel ainda não escriturado |
Casos Típicos de Cessão
- Imóvel na planta: comprador A comprou da construtora, mas decidiu repassar antes da entrega das chaves. A cede ao B, que assume saldo devedor e prazo.
- Financiamento bancário: A financiou pela Caixa, mas quer vender. Em vez de quitar e vender, transfere a posição via cessão — sujeita à anuência do banco.
- Loteamento: A comprou lote em parcelamento, B quer comprar antes da escritura definitiva.
- Herança em andamento: herdeiro cede direitos sucessórios sobre imóvel específico (modalidade distinta — cessão de direitos hereditários).
A Anuência do Vendedor Original
Esta é a questão prática mais importante. O contrato original geralmente exige anuência do vendedor para qualquer cessão (cláusula de "não cessão sem aprovação"). Sem essa anuência:
- A cessão é válida ENTRE as partes (cedente e cessionário)
- NÃO produz efeitos perante o vendedor original
- O vendedor original pode continuar cobrando do cedente
- O cessionário NÃO pode exigir escritura definitiva diretamente
Nos financiamentos bancários, a anuência é obrigatória e geralmente envolve análise de crédito do cessionário pelo banco (Lei 9.514/97 art. 29 para alienação fiduciária).
ITBI — a Bomba Tributária Esquecida
A cessão de direitos sobre imóvel é fato gerador de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo municipal. Alíquota varia: 2% a 3% sobre o valor venal. Muitos casos envolvem duplo ITBI: um na cessão (cedente → cessionário) e outro na escritura definitiva (vendedor → cessionário). Algumas prefeituras permitem aproveitamento ou compensação.
Quem paga? Por lei, o adquirente (no caso, o cessionário), mas o contrato pode dispor diferentemente entre as partes. Em qualquer caso, ambos respondem solidariamente pelo recolhimento.
Ganho de Capital — Imposto de Renda
Se o cedente recebeu mais do que pagou, há ganho de capital tributado a 15% (com alíquotas progressivas para valores acima de R$ 5 milhões). Cálculo: valor de cessão MENOS valor pago no contrato original (corrigido). Algumas isenções:
- Imóvel único até R$ 440.000 (Lei 9.250/95)
- Reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/05)
- Imóvel adquirido antes de 1969 (isento integralmente)
Direito Real do Promitente Comprador
O art. 1.417 CC confere ao promitente comprador, com contrato registrado, direito REAL sobre o imóvel — não apenas obrigacional. Esse direito é o que se transfere via cessão. Sem registro do contrato original, a cessão tem força obrigacional reduzida.
Registro da Cessão
A Lei 6.015/73, art. 167, I, item 9, autoriza o registro de cessões de direitos hereditários e contratuais sobre imóveis. O registro é essencial para:
- Oponibilidade contra terceiros
- Proteção contra dupla venda (o cedente vender o mesmo direito a outro)
- Direito de sequela em caso de penhora ou falência do cedente
Evicção
Se posteriormente o cessionário perder o imóvel por causa anterior à cessão (vícios no título do cedente, anulação do contrato original, decisão judicial), o cedente responde pela evicção (CC arts. 447-457): devolve tudo que recebeu + perdas e danos.
Cuidados Práticos
- Verificar matrícula atualizada do imóvel
- Confirmar regularidade do contrato original (pagamentos em dia)
- Obter anuência expressa do vendedor original
- Verificar débitos: IPTU, condomínio, taxas
- Confirmar regularidade no INSS e Receita Federal do cedente
- Pesquisar ações em nome do cedente (certidões dos foros)
- Recolher ITBI
- Registrar a cessão na matrícula
Quando usar
- Venda de imóvel comprado na planta antes da entrega
- Repasse de imóvel financiado antes da quitação
- Cessão de lote em loteamento antes da escritura definitiva
- Transferência de imóvel entregue pela construtora mas ainda sem escritura individualizada
- Cessão de direitos hereditários sobre imóvel determinado (após inventário)
- Repasse em "contrato de gaveta" com formalização parcial
- Cessão de unidade em condomínio em construção (incorporação)
Passo a passo
-
1
Passo 1: Verifique a matrícula e regularidade do imóvel
Certidão atualizada do CRI. Ônus, gravames, ações que possam comprometer a transmissão.
-
2
Passo 2: Obtenha o contrato original e verifique cláusulas
Especialmente cláusulas de cessão (algumas vedam, outras exigem anuência específica).
-
3
Passo 3: Solicite anuência formal do vendedor original
Sem isso, a cessão não vincula o vendedor. Em financiamentos bancários, anuência envolve análise de crédito do cessionário.
-
4
Passo 4: Levante débitos e tributos pendentes
IPTU, condomínio, taxas, contribuição da incorporação. Quem paga deve estar claro.
-
5
Passo 5: Calcule ITBI e ganho de capital
ITBI: 2-3% sobre valor venal. Ganho de capital: 15% sobre lucro do cedente.
-
6
Passo 6: Assine com anuência tripartite e testemunhas
Cedente, cessionário, vendedor original e 2 testemunhas. Reconhecimento de firma é altamente recomendado.
-
7
Passo 7: Registre no Cartório de Registro de Imóveis
Em até 30 dias. Sem registro, há risco de dupla cessão pelo cedente.
Erros comuns a evitar
- × Não obter anuência do vendedor/incorporador original, deixando a cessão sem efeito perante ele
- × Esquecer cônjuge do cedente em casamentos sem separação total de bens
- × Não recolher ITBI achando que é apenas escritura definitiva — duplo tributo possível
- × Não registrar a cessão, abrindo risco de cessão duplicada pelo cedente
- × Acreditar que cessão extingue o saldo devedor — não extingue; o cessionário ASSUME
- × Não verificar débitos condominiais e IPTU, que acompanham o imóvel
- × Confundir com promessa de cessão (instrumento preliminar)
- × Não cobrar pelo ganho do cedente (valor pago + diferença) — só pelo saldo já quitado
Base legal
Perguntas frequentes
É a chamada "venda na gaveta". Tecnicamente é cessão entre as partes, mas SEM efeito perante o banco — que continuará cobrando do cedente. Em caso de inadimplência do cessionário, o banco executa o cedente original. Altamente arriscado para o cedente.
Tecnicamente, ITBI incide na cessão (cedente → cessionário) E na futura escritura definitiva (vendedor → cessionário, no nome final). Algumas prefeituras isentam o segundo ITBI por entender que a transmissão real ao novo titular já foi tributada. Consulte a legislação municipal.
Sim, se o cedente é casado em regime de comunhão (parcial ou universal) ou de participação final nos aquestos, e o imóvel é comum. Apenas no regime de separação TOTAL convencional dispensa-se. Em união estável, recomenda-se também.
A cessão é válida mas o cessionário assume o saldo + os atrasos. O vendedor pode até inadimplir a anuência se não houver regularização. Sempre verifique extrato atualizado das parcelas antes de fechar.
Sim. Cessões de unidades em construção são tipicamente feitas antes do habite-se. A construtora geralmente cobra "taxa de transferência" para anuir, valor variável (R$ 1.000 a 3% do contrato).
Custas variam por estado e valor do imóvel. SP: aprox. 0,2-0,5% do valor da cessão. RJ: similar. Há tabela escalonada — imóveis mais caros pagam menos proporcionalmente. Em capitais grandes, total entre R$ 1.000 e R$ 10.000 para imóveis residenciais.
Não. Escritura definitiva transfere a PROPRIEDADE plena (com registro no CRI). Cessão transfere apenas a POSIÇÃO CONTRATUAL no contrato original. Para virar dono pleno, o cessionário ainda precisa receber escritura definitiva do vendedor original quando das condições.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Documentos pessoais das três partes (CPF, RG, comprovante de residência)
- ▸ Documentos societários se PJ (contrato social atualizado, procuração)
- ▸ Certidão de casamento do cedente, se aplicável
- ▸ Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias)
- ▸ Contrato original (compromisso de compra e venda) registrado
- ▸ Comprovantes de pagamento das parcelas já quitadas
- ▸ Certidões negativas: IPTU, condomínio, INSS, Receita, Justiça do Trabalho
- ▸ Anuência do banco (em caso de financiamento) ou do incorporador
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