Comprar lote em loteamento exige conferência rigorosa da documentação, sob pena de ficar com um terreno em que JAMAIS poderá construir legalmente. A Lei 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano) é a norma central e estabelece requisitos formais (aprovação pela prefeitura, projeto urbanístico, registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis) e infraestrutura mínima obrigatória (vias de circulação, rede de água, energia elétrica, iluminação pública, escoamento de águas pluviais e demarcação dos lotes). Loteamentos irregulares — aprovados verbalmente pelo prefeito, sem registro no CRI ou sem infraestrutura completa — geram lotes 'fantasmas': o comprador paga, ocupa, mas não tem matrícula, IPTU é cobrado parcialmente ou nem cobrado, e construir vira ilegal. A Lei 13.465/17 trouxe a REURB (regularização fundiária urbana), permitindo regularizar muitos desses casos. Este guia mostra como conferir a documentação antes de comprar.
Quando um loteamento é legal
Conforme Art. 18 da Lei 6.766/79, o loteamento só é legal quando: (1) o projeto urbanístico foi aprovado por decreto ou alvará da prefeitura; (2) há licenças ambientais quando aplicáveis; (3) o loteamento foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição, gerando matrícula matriz e matrículas individualizadas para cada lote.
Como verificar antes de comprar
- Peça o número do decreto ou alvará de aprovação da prefeitura.
- Solicite a certidão de matrícula INDIVIDUAL do lote no CRI competente.
- Confira se o loteamento aparece no Cadastro Imobiliário Municipal (IPTU).
- Verifique a existência de licença ambiental nas Secretarias Estaduais do Meio Ambiente quando o loteamento tiver mais de 5 ha ou estiver em área sensível.
- Pergunte ao loteador sobre o status do TVO (Termo de Verificação de Obras) — confirma se a infraestrutura foi entregue.
Infraestrutura obrigatória
A Lei 6.766/79, Art. 2º, §5º, estabelece infraestrutura mínima que o loteador é obrigado a entregar antes de pleitear a alienação dos lotes:
- Vias de circulação (asfalto ou paralelepípedo, com guias e sarjetas).
- Escoamento de águas pluviais (galerias, bocas de lobo).
- Rede para abastecimento de água potável.
- Soluções para esgotamento sanitário (rede coletiva ou ETE).
- Energia elétrica pública e domiciliar.
- Iluminação pública.
- Demarcação dos lotes e arruamento.
Loteamentos em REGIME ESPECIAL (Habitação de Interesse Social, Art. 4º, §1º) podem ter padrões reduzidos, mas mesmo assim precisam de água e energia.
Riscos do lote irregular
Comprar lote irregular gera problemas em cadeia:
- Não pode construir (não consegue alvará nem habite-se).
- Não pode financiar pelo SBPE/MCMV (banco recusa sem matrícula).
- IPTU pode ser cobrado fora da hora, gerando dívida invisível.
- Não pode vender com escritura — apenas com contrato de gaveta.
- Reurbanização forçada: prefeitura pode desapropriar ou exigir adequação.
- Risco ambiental: ocupar área de APP gera multa de R$ 5-500 mil + obrigação de retirar a construção.
Área mínima do lote
A regra nacional (Art. 4º, II da Lei 6.766/79) define lote mínimo de 125 m² com testada (frente) mínima de 5 m. Municípios podem alterar para mais (raríssimo) ou para menos em HIS (Habitação de Interesse Social). Loteamento que oferece lote de 100 m² 'já demarcado' em município sem lei específica de HIS é IRREGULAR.
Regularização via REURB
A Lei 13.465/17 abriu caminho para regularização de loteamentos clandestinos por meio do REURB. Existem dois caminhos:
- REURB-S (Social): para famílias com renda até 5 salários mínimos. Gratuito. Pago pela prefeitura/estado.
- REURB-E (Específico): demais casos. Custos pelos beneficiários.
O processo gera a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que vira matrícula individual no CRI. Prazo médio: 18-36 meses.
Loteamento fechado (condomínio horizontal)
É a tendência em capitais e cidades médias: lotes inseridos em condomínio com muros, portaria e áreas comuns. A regulação combina Lei 6.766/79 (parcelamento) + Lei 13.465/17 (Art. 78-A condomínio de lotes). Cuidados específicos:
- Convenção de condomínio registrada no CRI.
- Taxas mensais variáveis (R$ 250-2.500), considere no fluxo de caixa.
- Regimento interno define o que pode construir (recuos, gabarito, fachada).
- Áreas comuns averbadas como fração ideal.
Contrato de compra e venda de terreno
Pagamento parcelado direto com loteadora
Comum no Brasil, especialmente em loteamentos médios. A operação é regulada pela Lei 6.766/79, Art. 26 e seguintes. Exigências legais:
- Contrato registrado no CRI para gerar direito real (Art. 26, §6º).
- Cláusula de irretratabilidade em favor do comprador.
- Cessão pode ser feita sem anuência da loteadora após registro.
- Em caso de inadimplência, a loteadora precisa notificar e dar 30 dias para purgação da mora antes de rescindir.
Tabela: legal vs irregular vs em regularização
| Característica | Legal | Irregular | Em REURB |
|---|---|---|---|
| Matrícula no CRI | Sim | Não | Em processo |
| Pode financiar | Sim | Não | Não até CRF |
| Pode construir | Sim | Não (sem alvará) | Não até CRF |
| Risco de desapropriação | Baixo | Alto | Médio |
| Valor por m² | Maior | 20-50% menor | 30-40% menor |
