Contrato de Compra e Venda de Terreno
Compra e venda de terreno urbano (lote, sítio urbano, área para construção). Verifica matrícula, restrições urbanísticas, zoneamento, IPTU.
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Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Terreno tem peculiaridades em relação à compra de imóvel construído. O zoneamento municipal determina o que pode ser construído, e descumprir o zoneamento pode tornar o terreno inutilizável. Sempre solicite à prefeitura a Certidão de Zoneamento e Uso do Solo.
Outros pontos críticos: restrições ambientais (terreno em APP — Área de Preservação Permanente, manguezal, mata atlântica nativa, beira de rio acima de 30m), terraplanagem necessária (terreno em aclive/declive acentuado custa muito para nivelar), infraestrutura (sem água, esgoto, luz, instalação custa R$ 10-50 mil) e posse (terrenos abandonados podem ter posseiros que ganham usucapião).
Faça vistoria física do terreno (não confie só em mapa) — meça frente e fundo, confira marcos, fotografe vizinhança, observe alagamentos, acesso na chuva.
Quando usar
- Compra de lote em loteamento urbano regular
- Compra de terreno para construir casa própria
- Aquisição para investimento (revenda futura)
- Compra de lote em condomínio fechado
- Aquisição de terreno comercial (galpão, posto, comércio)
- Compra de área grande para empreendimento (incorporação, loteamento)
- Aquisição entre familiares ou de herança (após inventário)
Passo a passo
-
1
Verifique matrícula e cadeia dominial
Cartório de Imóveis: peça matrícula com averbações de 20+ anos. Cadeia limpa = sem disputa. Cadeia com inventários antigos = risco
-
2
Consulte zoneamento na prefeitura
Certidão de Uso e Ocupação do Solo. Diz: residencial, comercial, industrial; gabarito (altura permitida); recuos obrigatórios; taxa de ocupação
-
3
Verifique restrições ambientais
Secretaria de Meio Ambiente: APP, área de preservação. Terreno próximo a rio, manguezal, encosta tem restrições severas (até 100% de não-edificação)
-
4
Visite o terreno fisicamente
Meça frente e fundo. Confira marcos demarcatórios. Observe vizinhança (aterro?), acesso na chuva, alagamentos. Fotografe
-
5
Confira IPTU e taxas em aberto
Comprador herda débitos. Pegue extrato de IPTU dos últimos 5 anos na prefeitura
-
6
Pesquise ações judiciais
Tribunal de Justiça do estado: pesquise CPF do vendedor. Ações trabalhistas podem penhorar bens
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7
Faça vistoria conjunta com vendedor
Documente o estado, ocupação (sem invasores), confrontações reais. Algumas matrículas estão desatualizadas
-
8
Registre o compromisso no Cartório de Imóveis
Dá direito à adjudicação compulsória — comprador 'reserva' o terreno. Custo: R$ 100-300
Erros comuns a evitar
- × Não conferir zoneamento: comprar terreno que não permite construir o desejado
- × Ignorar restrições ambientais: APP impede construção em 100% da área
- × Não verificar IPTU acumulado: dívida transfere ao comprador
- × Não medir o terreno: divergência entre matrícula e realidade
- × Comprar com posseiros: usucapião pode favorecê-los após 5 anos
- × Esquecer ITBI: 2-3% do valor sobe à escritura
- × Não exigir confrontações certas: disputa de cerca com vizinho depois
- × Não verificar topografia: terreno em declive pode custar R$ 30-100 mil para nivelar
Base legal
Perguntas frequentes
Terreno é apenas o lote, sem edificação. Mesmas regras de escritura/registro, mas com cuidados extras: zoneamento (o que pode construir), restrições ambientais e topografia (custo de nivelar). IPTU costuma ser menor (sem edificação).
Não. Zoneamento municipal define: uso (residencial, comercial, industrial), gabarito (altura máxima), taxa de ocupação (% que pode construir), recuos. Antes de comprar, peça Certidão de Zoneamento.
Sim, em grande parte. APP (Área de Preservação Permanente) abrange margem de rios (30m+), manguezais, mata atlântica densa, encostas com mais de 45º. Construção em APP é crime ambiental — multa + demolição.
Sim, com escritura ainda não definitiva. Compromisso particular detalha parcelas. Risco: vendedor pode tentar vender pra outro durante o parcelamento — REGISTRE o compromisso no cartório de imóveis
Para o compromisso particular: opcional. Para a escritura definitiva: obrigatório (lavrada em cartório de notas, com testemunhas e firma de tabelião). Reconhecer no compromisso dá segurança extra.
Pode, mas com cuidado. Cláusula obriga vendedor a desocupar antes da escritura. Inclua prazo. Sem desocupação, comprador pode recusar a escritura e exigir devolução do sinal em dobro.
Muito. Lotes em loteamento sem aprovação da prefeitura (clandestino/irregular) podem: (a) não ter título registrável; (b) ser demolidos pela prefeitura; (c) não ter infraestrutura legalizada. Sempre verifique se o loteamento tem aprovação.
Aplicam-se regras adicionais: cadastro INCRA (CCIR — Certificado de Cadastro), ITR (Imposto Territorial Rural), Reserva Legal (RL — 20% mínima preservada). Use modelo específico de imóvel rural.
'Em rua': frente em via pública asfaltada. 'Em alça': frente em via local secundária. 'Em servidão': não tem frente própria — passa por terreno de outro. Servidão deve estar averbada na matrícula.
Tecnicamente, você pode CEDER os direitos do compromisso a outro comprador (cessão de direitos). Mais complexo que vender, exige anuência do vendedor original e prévia averbação. Vendedor pode ter direito de preferência.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Matrícula atualizada (CRI)
- ▸ Certidão de zoneamento da prefeitura
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão de IPTU (últimos 5 anos)
- ▸ Certidões pessoais do vendedor (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil)
- ▸ Levantamento topográfico (recomendado)
- ▸ Plantas do loteamento (se em loteamento)
- ▸ Convenção do condomínio (se em condomínio)
- ▸ Cadastro do INCRA (terra rural)
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