Contrato de Compra e Venda de Terreno
Compra e venda de terreno urbano (lote, sítio urbano, área para construção). Verifica matrícula, restrições urbanísticas, zoneamento, IPTU.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Terreno tem peculiaridades em relação à compra de imóvel construído. O zoneamento municipal determina o que pode ser construído, e descumprir o zoneamento pode tornar o terreno inutilizável. Sempre solicite à prefeitura a Certidão de Zoneamento e Uso do Solo.
Outros pontos críticos: restrições ambientais (terreno em APP — Área de Preservação Permanente, como a faixa às margens de rios, que começa em 30 m para rios de até 10 m de largura, o entorno de nascentes, os manguezais e as encostas com mais de 45º: Código Florestal, art. 4º), terraplanagem necessária (terreno em aclive/declive acentuado custa muito para nivelar), infraestrutura (sem água, esgoto e luz, a ligação pode sair cara — peça orçamento às concessionárias antes de fechar) e posse (terrenos abandonados podem ter posseiros que ganham usucapião — em área urbana de até 250 m² usada como moradia, bastam 5 anos: Código Civil, art. 1.240).
Faça vistoria física do terreno (não confie só em mapa) — meça frente e fundo, confira marcos, fotografe vizinhança, observe alagamentos, acesso na chuva.
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Quando usar
- Compra de lote em loteamento urbano regular
- Compra de terreno para construir casa própria
- Aquisição para investimento (revenda futura)
- Compra de lote em condomínio fechado
- Aquisição de terreno comercial (galpão, posto, comércio)
- Compra de área grande para empreendimento (incorporação, loteamento)
- Aquisição entre familiares ou de herança (após inventário)
Passo a passo
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1
Verifique matrícula e cadeia dominial
Cartório de Imóveis: peça matrícula com averbações de 20+ anos. Cadeia limpa = sem disputa. Cadeia com inventários antigos = risco
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2
Consulte zoneamento na prefeitura
Certidão de Uso e Ocupação do Solo. Diz: residencial, comercial, industrial; gabarito (altura permitida); recuos obrigatórios; taxa de ocupação
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3
Verifique restrições ambientais
Secretaria de Meio Ambiente: APP e outras áreas protegidas. Terreno perto de rio, nascente, manguezal ou encosta íngreme pode ter faixa de APP, onde só se constrói nas hipóteses da lei (Código Florestal, arts. 4º e 8º)
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4
Visite o terreno fisicamente
Meça frente e fundo. Confira marcos demarcatórios. Observe vizinhança (aterro?), acesso na chuva, alagamentos. Fotografe
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5
Confira IPTU e taxas em aberto
O comprador herda os débitos do imóvel, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130). Peça a certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura
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6
Pesquise ações judiciais
Peça certidões de distribuição da Justiça Estadual, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho em nome do vendedor: dívidas e ações trabalhistas podem levar à penhora do terreno
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7
Faça vistoria conjunta com vendedor
Documente o estado, ocupação (sem invasores), confrontações reais. Algumas matrículas estão desatualizadas
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8
Registre o compromisso no Cartório de Imóveis
Dá direito real e protege contra a venda a terceiro (Código Civil, art. 1.417). Para registrar, o instrumento particular precisa das assinaturas das partes e das testemunhas com firma reconhecida (Lei 6.015/73, art. 221, II). A adjudicação compulsória não depende do registro (Súmula 239 do STJ)
Erros comuns a evitar
- × Não conferir zoneamento: comprar terreno que não permite construir o desejado
- × Ignorar restrições ambientais: na faixa de APP, a construção só é admitida nos casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental (Código Florestal, art. 8º)
- × Não verificar IPTU acumulado: a dívida passa ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130)
- × Não medir o terreno: divergência entre matrícula e realidade
- × Comprar com posseiros: a posse pode virar usucapião — 5 anos em área urbana de até 250 m² usada como moradia (Código Civil, art. 1.240); 10 ou 15 anos nos demais casos (art. 1.238)
- × Esquecer o ITBI: imposto municipal cobrado antes da escritura, com alíquota definida pela lei de cada município
- × Não exigir confrontações certas: disputa de cerca com vizinho depois
- × Não verificar topografia: terreno em declive pode exigir terraplanagem e muro de arrimo — peça orçamento antes de fechar
Base legal
Perguntas frequentes
Terreno é apenas o lote, sem edificação. Mesmas regras de escritura/registro, mas com cuidados extras: zoneamento (o que pode construir), restrições ambientais e topografia (custo de nivelar).
Não. Zoneamento municipal define: uso (residencial, comercial, industrial), gabarito (altura máxima), taxa de ocupação (% que pode construir), recuos. Antes de comprar, peça Certidão de Zoneamento.
Na faixa de APP, a regra é não construir: a intervenção só é admitida em casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental (Código Florestal, art. 8º). A APP inclui, entre outras, as margens de rios — a partir de 30 m para rios de até 10 m de largura —, o entorno de nascentes (raio de 50 m), os manguezais e as encostas com mais de 45º (art. 4º); em área urbana consolidada, a lei municipal pode fixar outra faixa para os rios (art. 4º, § 10). Construir ali sem autorização sujeita a multa, embargo e demolição da obra (Lei 9.605/98, art. 72) e pode ser crime (arts. 38 e 64).
Sim, com escritura ainda não definitiva. Compromisso particular detalha parcelas. Risco: vendedor pode tentar vender pra outro durante o parcelamento — REGISTRE o compromisso no cartório de imóveis
No compromisso particular, só se você for registrá-lo: o Cartório de Imóveis exige as assinaturas das partes e das testemunhas com firma reconhecida (Lei 6.015/73, art. 221, II). A escritura definitiva é assinada perante o tabelião, que confere a identidade das partes — não há reconhecimento de firma, e testemunhas só entram se alguém não puder se identificar por documento (Código Civil, art. 215, § 5º).
Pode, mas com cuidado. Cláusula obriga vendedor a desocupar antes da escritura. Inclua prazo. Sem desocupação, comprador pode recusar a escritura e exigir devolução do sinal em dobro.
Muito. Lotes em loteamento sem aprovação da prefeitura (clandestino/irregular) podem: (a) não ter título registrável; (b) ser demolidos pela prefeitura; (c) não ter infraestrutura legalizada. Sempre verifique se o loteamento está aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Imóveis: a lei proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (Lei 6.766/79, art. 37).
Aplicam-se regras adicionais: cadastro INCRA (CCIR — Certificado de Cadastro), ITR (Imposto Territorial Rural), Reserva Legal (vegetação nativa em no mínimo 20% da área, e até 80% na Amazônia Legal — Código Florestal, art. 12). Use modelo específico de imóvel rural.
'Em rua': frente em via pública asfaltada. 'Em alça': frente em via local secundária. 'Em servidão': não tem frente própria — passa por terreno de outro. A servidão precisa estar registrada na matrícula (Código Civil, art. 1.378).
Você pode CEDER os direitos do compromisso a outro comprador (cessão de direitos). Em lote de loteamento, a cessão não depende da anuência do loteador, mas só produz efeitos para ele depois de avisado por escrito ou de registrada a cessão (Lei 6.766/79, art. 31). Nos demais casos, se ainda houver parcelas a pagar, a troca de devedor depende da concordância expressa do vendedor (Código Civil, art. 299). Direito de preferência do vendedor só existe se estiver no contrato (Código Civil, art. 513).
Alternativas a este modelo
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Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada (CRI)
- ▸ Certidão de zoneamento da prefeitura
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão negativa de débitos de IPTU
- ▸ Certidões pessoais do vendedor (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil)
- ▸ Levantamento topográfico (recomendado)
- ▸ Plantas do loteamento (se em loteamento)
- ▸ Convenção do condomínio (se em condomínio)
- ▸ Cadastro do INCRA (terra rural)
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