Recibo de Pagamento de Terreno (Sinal/Parcela)
Recibo específico para sinal, entrada ou parcela na compra de terreno. Inclui particularidades de lote rural ou urbano, situação registral e georreferenciamento.
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Sobre este documento
O Recibo de Pagamento de Terreno tem particularidades específicas em relação a outros imóveis. Terrenos podem ser urbanos (loteamento, condomínio fechado, lote isolado) ou rurais (sítio, fazenda, gleba), e cada um tem regras distintas.
Diferenças entre terreno urbano e rural:
| Característica | Urbano | Rural |
|---|---|---|
| Tributo na compra | ITBI (município) | ITR (federal) |
| Tributo anual | IPTU | ITR |
| Registro | CRI urbano | CRI + INCRA (CCIR) |
| Georreferenciamento | Não exigido | OBRIGATÓRIO (Lei 10.267/01) |
| Parcelamento | Lei 6.766/79 | Estatuto da Terra |
| Restrições | Plano diretor | Áreas de preservação |
Cuidados antes de comprar terreno:
- Matrícula atualizada (em até 30 dias) — comprovar propriedade e ausência de gravames
- Certidão de ônus reais — confirma que não há hipoteca, penhora, usufruto
- Certidões pessoais do vendedor — Justiça (Federal, Estadual, Trabalhista), Receita
- Aprovação do loteamento (urbano) — verificar na Prefeitura
- Georreferenciamento (rural) — Lei 10.267/01 exige antes do registro
- CCIR e ITR em dia (rural) — declarações dos últimos exercícios
- Acesso e infraestrutura — visite no local, verifique água, esgoto, energia
- Área de preservação (rural) — reserva legal, APP
Atenção a 'terrenos irregulares': muitos terrenos vendidos por baixo preço não têm matrícula individualizada (fração ideal, posse, área de loteamento não aprovado). Comprar terreno irregular é arriscado — pode levar décadas para regularizar.
Quando usar
- Sinal ou entrada na compra de terreno urbano
- Sinal ou entrada na compra de terreno rural
- Pagamento parcelado direto com vendedor (sem financiamento)
- Compra de lote em loteamento novo
- Compra de chácara, sítio ou fazenda
- Reforço de pagamento antes da escritura
- Pagamento de fração ideal ou parte de gleba
Passo a passo
-
1
Verifique a matrícula
Antes de pagar, peça certidão da matrícula atualizada (até 30 dias). Sem matrícula individual: alto risco
-
2
Identifique tipo (urbano/rural)
Cada tipo tem documentação e tributação diferente
-
3
Certidões pessoais do vendedor
CND Federal, Trabalhista, Justiça Estadual e Federal — protege contra fraude à execução
-
4
Para rural: CCIR + ITR + georreferenciamento
Sem georreferenciamento, registro impossível. Pode atrasar venda meses
-
5
Para urbano: aprovação do loteamento
Loteamento clandestino é ilegal. Confirme na Prefeitura
-
6
Descrição completa do terreno
Endereço, lote, quadra, área, confrontações. Generalidade gera disputa
-
7
Forma de pagamento rastreada
PIX, TED. Dinheiro deve ter testemunhas idôneas
-
8
Prazo para escritura
Quando vai escriturar? 30, 60, 90 dias. Sem prazo: pode atrasar indefinidamente
Erros comuns a evitar
- × Comprar terreno sem matrícula: pode ser apenas POSSE precária — não há propriedade a transferir
- × Não verificar georreferenciamento (rural): registro impossível, terreno fica em nome do vendedor
- × Esquecer certidões pessoais do vendedor: pode ser execução fiscal/trabalhista, terreno penhorado
- × Não conferir aprovação do loteamento: comprar lote em loteamento clandestino
- × Pagar muito em dinheiro: difícil provar
- × Não documentar área: vendedor entrega área menor que prometido
Base legal
Perguntas frequentes
Terreno sem matrícula NÃO está registrado — vendedor tem apenas POSSE, não propriedade. Você pode pagar e nunca conseguir registrar em seu nome. CUIDADO: prefira terrenos com matrícula. Se necessário, antes de pagar tudo, exija que o vendedor regularize.
Sem georreferenciamento, não dá pra registrar a escritura no CRI (Lei 10.267/01 — terrenos acima de 25 hectares). Contratar engenheiro/agrimensor habilitado para georreferenciar. Custo: R$ 3.000-15.000 dependendo do tamanho.
ITR de anos anteriores: responsabilidade do vendedor. Para a escritura, vendedor precisa apresentar CND do ITR. Sem CND, cartório pode recusar a escritura ou exigir quitação prévia.
Tecnicamente não — você é apenas posseiro, não proprietário. Risco: vender o mesmo terreno a outro, brigas de família com herdeiros. Se construir, faça com receio: idealmente, ESCRITURE PRIMEIRO.
SIM, para terrenos urbanos. Loteamento clandestino (sem aprovação) é ilegal. Você compra e pode descobrir que a área é APP, área pública, propriedade do município. Verifique na Prefeitura antes de pagar.
Imóveis rurais têm 20% (Sul/Sudeste/Nordeste/região seca) a 80% (Amazônia Legal) de área obrigatoriamente como RESERVA LEGAL — não pode desmatar. Verifique no CAR (Cadastro Ambiental Rural) antes de comprar.
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- ▸ RG e CPF de ambas as partes
- ▸ Matrícula do imóvel (atualizada até 30 dias)
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidões pessoais do vendedor (CND federal, estadual, trabalhista)
- ▸ Para urbano: aprovação do loteamento
- ▸ Para rural: CCIR, ITR últimos exercícios, georreferenciamento
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