Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural
Compra e venda de imóvel rural — sítio, fazenda, chácara, terreno produtivo. Verifica INCRA, georreferenciamento, reserva legal, ITR.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural tem complexidade adicional em relação a imóveis urbanos. Envolve três sistemas cadastrais: (1) Cartório de Imóveis (matrícula e escritura); (2) INCRA (CCIR — Cadastro de Imóvel Rural); (3) Receita Federal (NIRF — para fins de ITR).
Pontos críticos: georreferenciamento, que passa a ser exigido em qualquer transferência de imóvel rural a partir de 21/10/2029 (Decreto 4.449/2002, art. 10, na redação do Decreto 12.689/2025); Reserva Legal de no mínimo 20% (na Amazônia Legal, 80% em área de floresta e 35% no cerrado — Código Florestal, art. 12), registrada no CAR, o que dispensa a averbação na matrícula (art. 18, § 4º); Cadastro Ambiental Rural (CAR) ativo; passivos trabalhistas de empregados rurais (CLT rural).
Direito de preferência: o arrendatário tem preferência para comprar o imóvel arrendado nas mesmas condições (Estatuto da Terra, art. 92, § 3º). O vendedor deve avisá-lo da venda, e ele tem 30 dias para exercer a preferência; se não for avisado, pode, depositando o preço, ficar com o imóvel se pedir em até 6 meses do registro da venda (art. 92, § 4º). Se houver parceria, trate o parceiro do mesmo modo por cautela: a lei manda aplicar à parceria as regras do arrendamento, no que couber (art. 96, VII).
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Quando usar
- Compra de fazenda produtiva (soja, milho, gado)
- Aquisição de sítio para lazer ou produção orgânica
- Compra de chácara em loteamento rural
- Aquisição de área para reflorestamento ou turismo rural
- Compra entre familiares (com inventário aberto, cuidado especial)
- Aquisição de pequena propriedade (até 4 módulos fiscais)
- Compra para projeto agropecuário com Pronaf
- Aquisição de área para construção de condomínio rural
Passo a passo
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1
Confira matrícula com averbações
Cartório de Imóveis: matrícula atualizada com averbações dos últimos 20 anos. Veja: proprietário atual, ônus, hipotecas, Reserva Legal (averbada ou registrada no CAR)
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2
Solicite CCIR (INCRA)
Vendedor emite no INCRA. Comprovam: cadastro válido, módulos fiscais, classificação (pequena, média, grande propriedade)
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3
Verifique NIRF e ITR pago
Receita Federal: situação do ITR. O registro exige a prova de pagamento dos últimos 5 exercícios (Lei 9.393/96, art. 21). Pequena gleba explorada pelo dono que não tem outro imóvel não paga (art. 2º)
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4
Confira CAR (Cadastro Ambiental Rural)
Sistema CAR online: vê reserva legal, APPs, situação ambiental. Sem CAR ativo, não há regularização ambiental
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5
Solicite georreferenciamento
Passa a ser obrigatório em qualquer transferência de imóvel rural a partir de 21/10/2029 (Decreto 4.449/2002, art. 10); antes disso, confirme a exigência no Cartório de Imóveis. O memorial passa pela certificação do INCRA (Lei 6.015/73, art. 176, § 5º)
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6
Verifique arrendamento/parceria
Se houver arrendamento, o arrendatário tem preferência na compra: avise-o da venda por escrito, com as condições, e ele terá 30 dias para decidir (Estatuto da Terra, art. 92, § 3º). Havendo parceria, faça o mesmo por cautela
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7
Visita pessoal ao imóvel
Veja área, benfeitorias, cercas, açudes, qualidade da terra, acesso, vizinhos. Nunca compre só pelos mapas
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8
Negocie posse das culturas em pé e semoventes
Culturas plantadas, gado, máquinas: tratamento separado. Inclua ou exclua expressamente
Erros comuns a evitar
- × Não verificar arrendatário: sem aviso da venda, ele pode depositar o preço e ficar com o imóvel em até 6 meses do registro (Estatuto da Terra, art. 92, § 4º)
- × Comprar sem CCIR atualizado: cadastro INCRA fica desatualizado
- × Ignorar passivo ambiental: o dever de recuperar o dano acompanha o imóvel e pode ser cobrado do comprador (Código Florestal, art. 2º, § 2º; Súmula 623 do STJ)
- × Não confirmar a Reserva Legal no CAR: a regularização fica com quem é dono, porque a obrigação acompanha o imóvel
- × Adquirir sem georreferenciamento: a partir de 21/10/2029, ele é exigido para registrar qualquer transferência (Decreto 4.449/2002, art. 10)
- × Não pesquisar processo trabalhista: trabalhadores rurais podem penhorar fazenda
- × Aceitar 'área aproximada' sem laudo: divergência entre matrícula e realidade
- × Esquecer cônjuge vendedor: venda anulável (Arts. 1.647 e 1.649 CC)
Base legal
Perguntas frequentes
Sim, qualquer pessoa pode adquirir. Estrangeiros têm restrições (Lei 5.709/71 — limitação por município, autorização do INCRA para áreas grandes). Brasileiros não residentes em zona rural compram normalmente.
Unidade de medida que varia por município. Define o porte: até 4 módulos fiscais = pequena propriedade; de 4 a 15 = média (Lei 8.629/93, art. 4º); acima = grande. O tamanho do módulo de cada município é fixado pelo INCRA e, no país, vai de 5 a 110 hectares. Define direitos a Pronaf e regras especiais.
Sim, em qualquer área (Lei 12.651/12). Percentual varia: na Amazônia Legal, 80% em área de floresta, 35% no cerrado e 20% nos campos gerais; nas demais regiões, 20% (art. 12). O registro no CAR comprova a regularização.
Anual, federal. A alíquota vai de 0,03% a 20% sobre o valor da terra nua tributável, conforme a área total e o grau de utilização (Lei 9.393/96, art. 11 e anexo). Pequena gleba (até 30, 50 ou 100 ha, conforme a região) explorada pelo dono que não tem outro imóvel não paga (art. 2º). Área grande e pouco utilizada paga mais.
O Pronaf é o crédito rural do agricultor familiar, e linhas, taxas e limites mudam a cada Plano Safra — confira com o banco se alguma linha cobre a compra do imóvel no seu caso. Para comprar terra, existe também o crédito fundiário do Fundo de Terras (Lei Complementar 93/1998), voltado a trabalhador rural sem terra ou com área insuficiente para o sustento.
O arrendatário tem direito de comprar nas mesmas condições oferecidas a outro e tem 30 dias para decidir depois de avisado (Estatuto da Terra, art. 92, § 3º). Sem aviso, pode ficar com o imóvel depositando o preço, se pedir em até 6 meses do registro da venda (art. 92, § 4º).
Sim, mesmo regime. Mas: se não houver atividade rural caracterizada, ITR pode ser maior (grau de utilização = 0).
Pode herdar. Se você assume a atividade da fazenda com os empregados, torna-se sucessor e responde pelas dívidas trabalhistas, inclusive as antigas (CLT, arts. 10, 448 e 448-A). E, se havia processo contra o vendedor capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser considerada fraude à execução e o imóvel, penhorado (CPC, art. 792, IV). Antes de comprar: solicite certidões trabalhistas, declaração de inexistência de empregados, anuência de empregados atuais (rescisão contratual prévia).
Com restrições. O imóvel rural não pode ser dividido em partes menores que a fração mínima de parcelamento, salvo as exceções da lei — escritura e registro desses atos são nulos (Lei 5.868/72, art. 8º). E loteamento para fins urbanos, como chácaras de recreio, só é admitido em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida por lei municipal (Lei 6.766/79, art. 3º).
Separados do imóvel. Inclua ou exclua expressamente. Inclusos: parte do preço total. Excluídos: vendedor leva. Bens semoventes (animais) e móveis (tratores) têm regime diferente do imóvel.
Alternativas a este modelo
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Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada (CRI)
- ▸ CCIR atualizado (INCRA)
- ▸ Comprovante de NIRF e ITR (Receita Federal)
- ▸ Cadastro Ambiental Rural (CAR)
- ▸ Certidões pessoais (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil, criminal)
- ▸ Certidão de débitos do FUNRURAL
- ▸ Levantamento topográfico georreferenciado (exigido em qualquer transferência a partir de 21/10/2029)
- ▸ Planta de localização
- ▸ Memorial descritivo
- ▸ Certidão negativa ambiental (IBAMA)
- ▸ Comprovante de regularização da Reserva Legal
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