IPTU é municipal e anual (você paga sendo dono). ITBI é municipal e pago apenas na compra (em geral 3%). ITCMD é estadual e pago em herança ou doação (2-8%).
TL;DR: o veredicto tributário
Tabela comparativa: IPTU x ITBI x ITCMD
| Critério | IPTU | ITBI | ITCMD |
|---|---|---|---|
| Esfera | Municipal | Municipal | Estadual |
| Fato gerador | Ser proprietário/possuidor em 1º jan. | Transmitir imóvel onerosamente | Receber por herança ou doação |
| Quem paga | Proprietário do imóvel | Comprador (em regra) | Herdeiro ou donatário |
| Periodicidade | Anual | Único, na transmissão | Único, no fato gerador |
| Alíquota típica 2026 | 0,3% a 1,5% | 2% a 3% | 2% a 8% |
| Base de cálculo | Valor venal do município | Valor venal de referência | Valor de mercado |
| Em imóvel de R$500 mil | R$1.500-7.500/ano | R$10.000-15.000 (única vez) | R$10.000-40.000 (única vez) |
| Onde paga | Boleto do município (anual) | Cartório de imóveis na escritura | SEFAZ estadual (antes do registro) |
| Parcelamento | Sim (10-12x sem juros) | Sim (em alguns municípios) | Sim (12-60x com juros) |
| Isenções | Pequeno proprietário, idoso, deficiente | Primeira compra MCMV em alguns munícios | Pequeno patrimônio (até 10 SM em alguns estados) |
Quando se paga IPTU
Quando se paga ITBI
Quando se paga ITCMD
Exemplo prático: vida de um imóvel
Erros comuns ao lidar com IPTU, ITBI e ITCMD
- Comprar imóvel e atrasar ITBI — cartório não registra escritura, comprador continua sem ser proprietário oficialmente
- Não combinar IPTU pro rata no contrato — vendedor paga o ano todo, comprador 'leva grátis' (ou vice-versa)
- Doar imóvel sem pagar ITCMD — fisco autua até 5 anos depois com multa de até 100%
- Esquecer de pedir isenção ITBI para 1º imóvel financiado MCMV em municípios que oferecem
- Pagar ITCMD pelo valor venal do IPTU (errado) — fisco recalcula pelo valor de mercado e cobra diferença
- Atrasar inventário 60 dias — multa de 10% sobre ITCMD nos principais estados
✨ Modelo pronto
Compra e Venda de Imóvel com cláusulas tributárias
Modelo de Compra e Venda que regula expressamente IPTU pro rata, ITBI por conta de quem e responsabilidades fiscais.
Doação em vida: quando vale para evitar ITCMD futuro?
Perguntas frequentes
Sim. A maioria dos municípios oferece parcelamento de 10-12 vezes sem juros no carnê padrão. Quitação à vista costuma ter desconto de 5-10%.
Sim, sobre o valor total da compra (não só sobre a parcela paga à vista). Por exemplo, imóvel de R$500 mil com sinal de R$100 mil e financiamento de R$400 mil: ITBI incide sobre R$500 mil.
Em alguns municípios sim, especialmente para imóveis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida ou para servidores públicos (varia por lei municipal). Em SP, há redução parcial em alguns programas.
Sim. ITCMD incide tanto em herança quanto em doação. SP cobra 4% sobre o valor de mercado do imóvel doado. RJ cobra de 4% a 8% (progressivo). Pagamento antecede a escritura no cartório.
Em regra, débitos tributários acompanham o imóvel (CTN, art. 130). O comprador é responsabilizado solidariamente — exceto se o vendedor apresentar certidão negativa. Sempre exija CND-IPTU antes de assinar a escritura.
