Sair do aluguel antes do prazo gera multa, mas ela DEVE ser proporcional ao tempo faltante (Art. 4º Lei 8.245/91). A regra: 3 aluguéis × (meses faltantes ÷ prazo total). Sair 3 meses antes de um contrato de 30 meses cumprido 27 = 3 × 3/30 = 0,3 aluguel. Este post traz a fórmula, 3 exemplos numéricos e dicas pra negociar a isenção.
Você tem contrato de 30 meses, está no 27º mês e quer sair 3 meses antes. Pode? Sim. Quanto vai pagar de multa? Quase nada. Vamos ao cálculo.
A regra do Art. 4º Lei 8.245/91
“Art. 4º — Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no Art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Tradução: a multa é proporcional ao tempo faltante. Quanto mais perto do fim, menor a multa.
A fórmula
Multa = (Aluguéis estipulados na multa) × (Meses faltantes ÷ Prazo total)
Maioria dos contratos estipula 'multa de 3 aluguéis pela rescisão antecipada'. Aplica a proporção sobre isso.
Exemplos práticos
Exemplo 1: Aluguel R$ 1.500, contrato 30 meses, saindo no 27º
| Variável | Valor |
|---|---|
| Aluguel mensal | R$ 1.500 |
| Prazo total | 30 meses |
| Meses faltantes | 3 |
| Multa contratual base | 3 aluguéis = R$ 4.500 |
| Proporção | 3/30 = 0,1 |
| Multa devida | R$ 4.500 × 0,1 = R$ 450 |
Exemplo 2: Aluguel R$ 2.500, contrato 30 meses, saindo no 15º
| Variável | Valor |
|---|---|
| Meses faltantes | 15 |
| Multa contratual base | 3 × R$ 2.500 = R$ 7.500 |
| Proporção | 15/30 = 0,5 |
| Multa devida | R$ 7.500 × 0,5 = R$ 3.750 |
Exemplo 3: Aluguel R$ 4.000, contrato 30 meses, saindo no 6º
| Variável | Valor |
|---|---|
| Meses faltantes | 24 |
| Multa contratual base | 3 × R$ 4.000 = R$ 12.000 |
| Proporção | 24/30 = 0,8 |
| Multa devida | R$ 12.000 × 0,8 = R$ 9.600 |
Note: quanto mais cedo sai, mais paga. Quanto mais perto do fim, menos.
Quando a multa é ZERO?
1. Transferência de emprego (Art. 4º §único)
Inquilino transferido pelo empregador pra outra cidade: ISENTO. Basta apresentar declaração da empresa do RH.
2. Sem prazo determinado
Locação por prazo indeterminado (já passou os 30 meses): basta avisar 30 dias antes. Sem multa.
3. Quebra contratual do locador
Não conserta infiltração há meses? Cobra IPTU sem cláusula expressa? Locatário pode sair sem multa (rescisão indireta).
Como formalizar a saída
- Comunique formalmente o locador com 30 dias de antecedência (e-mail ou carta com AR)
- Negocie o valor da multa proporcional ou isenção
- Faça vistoria de saída detalhada — com fotos e checklist
- Devolva o imóvel limpo e pintado (conforme contrato)
- Assine o distrato com quitação total
- Solicite a baixa em qualquer fiador/seguro-fiança
Distrato de Locação
Modelo pronto com cálculo da multa proporcional e quitação geral para ambos os lados.
E se o locador exigir 3 aluguéis cheios?
É ilegal e ilícito (Art. 51 §1º I CDC e Art. 4º Lei 8.245). Você tem duas opções:
- Pague só a proporção e desafie a cobrança extra: vai pra Justiça, vai perder (locador)
- Consigne em juízo o valor proporcional (consignação em pagamento)
Caução, seguro-fiança e fiador: como ficam
- Caução: locador pode reter o valor da multa proporcional. Devolve o restante em 30 dias
- Seguro-fiança: deve ser cancelado após a entrega das chaves
- Fiador: oficie o cartório/banco pra dar baixa formalmente
