Contrato de Permuta de Imóveis
Troca de imóveis entre proprietários, com ou sem torna em dinheiro. Define matrículas, avaliação, ITBI e responsabilidades.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
A Permuta de Imóveis é a troca direta de imóveis entre proprietários, com ou sem torna em dinheiro. Regida pelos Art. 533 do CC, com aplicação subsidiária das regras de compra e venda + exigência de escritura pública (Art. 108) para imóveis acima de 30 salários mínimos.
Vantagens da permuta sobre compra+venda separadas:
- Imposto de Renda menor: permuta sem torna não gera ganho de capital, e com torna o ganho é apurado só sobre a torna (RIR/2018, art. 132). O ITBI não diminui: cada parte paga sobre o imóvel que recebe
- Operação única: uma escritura para os dois imóveis
- Sem necessidade de movimentação de grande quantia em dinheiro
Casos típicos: troca de casa por apartamento, mudança de cidade, ajuste familiar (filhos em uma casa, pais em outra), trocas comerciais (loja por apartamento), permuta com construtora (terreno por unidades).
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Quando usar
- Troca de casa por apartamento (mudança de fase de vida)
- Permuta entre cidades (mudança de emprego)
- Troca de imóveis comerciais por residenciais
- Permuta com construtora (terreno por unidades a serem construídas)
- Troca familiar (irmãos trocam imóveis herdados)
- Permuta de imóvel próprio por imóvel financiado (raro mas possível)
- Reorganização patrimonial (entre cônjuges após divórcio amigável)
Passo a passo
-
1
Avalie os imóveis
Avaliação profissional (corretor, perito) para cada imóvel. Base para definir torna e ITBI
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2
Confira matrículas
Matrícula atualizada de cada imóvel. Confirme proprietários, ônus, ações, hipotecas
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3
Solicite certidões pessoais dos permutantes
Federal, estadual, municipal, trabalhista, cível, criminal. Sem elas, escritura trava
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4
Defina torna se necessário
Diferença de valores compensada em dinheiro. Pagamento à vista na escritura ou parcelado
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5
Calcule ITBI
Cada parte paga o ITBI sobre o valor venal do imóvel que recebe, pela lei do município. Em São Paulo, por exemplo, a permuta está na lei do ITBI (Lei municipal 11.154/1991, art. 2º, III) e o contribuinte é quem adquire (art. 6º). Confirme na prefeitura antes da escritura
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6
Verifique anuência dos cônjuges
Obrigatória em regime de comunhão. Sem anuência: permuta anulável
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7
Lavre escritura pública
Em Cartório de Notas. Custo: 1-3% do maior valor. Uma única escritura registra a permuta
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8
Registre cada imóvel separadamente
Após escritura, cada imóvel é registrado no respectivo CRI. Cada parte vira proprietária do que recebeu
Erros comuns a evitar
- × Permutar sem avaliação: parte sai prejudicada com torna mal calculada
- × Esquecer anuência do cônjuge: anulabilidade
- × Não pagar ITBI: escritura travada
- × Permutar imóvel com hipoteca: banco precisa anuir
- × Não verificar ônus em imóvel a receber: surpresa com dívida
- × Compromisso não registrado: outra parte pode vender a terceiro
- × Não consultar certidões trabalhistas: penhora trabalhista no imóvel a receber
Base legal
Perguntas frequentes
Principal: Imposto de Renda. Permuta de imóveis sem torna não gera ganho de capital, e com torna o ganho é apurado só sobre a torna (RIR/2018, art. 132). Em duas compras e vendas separadas, cada venda pode gerar ganho de capital. O ITBI é igual nos dois caminhos: cada parte paga sobre o imóvel que recebe.
Sim. No ITBI, cada parte paga sobre o valor do imóvel que recebe, com ou sem torna. No Imposto de Renda, quem recebe a torna apura ganho de capital só sobre ela (RIR/2018, art. 132, § 2º); sem torna, não há ganho de capital.
Tecnicamente, não livremente. O imóvel financiado é alienado ao banco. Banco precisa anuir na permuta (raro) ou financiamento precisa ser quitado antes.
Não há como: a permuta é transmissão onerosa de imóvel e entra no ITBI (Constituição, art. 156, II). Cada parte paga sobre o valor venal do imóvel que recebe. Declarar valor abaixo do real para pagar menos é fraude.
Tipicamente: avaliação (1-2 semanas), certidões (2 semanas), ITBI (1 semana), escritura (mais 1-2 semanas), registro (3-6 semanas). Total: 2-4 meses.
Você cede seu terreno; construtora constrói e cede algumas unidades em troca. Regime regulado por contrato específico (com obrigações de prazo de construção, qualidade). Vantagem: sem desembolso, recebe imóveis prontos.
Não. Permuta de imóvel é integral. Para parcial, precisa antes desmembrar/fracionar a matrícula — processo separado.
Possível, mas complexo. Imóvel em inventário precisa autorização judicial para venda/permuta. Geralmente espera-se o fim do inventário.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrículas atualizadas dos dois imóveis
- ▸ Certidões negativas de ônus reais
- ▸ Certidões de IPTU em dia
- ▸ Certidões pessoais dos permutantes (federal, estadual, municipal, trabalhista, cível, criminal)
- ▸ RG/CPF de todas as partes (incluindo cônjuges)
- ▸ Certidão de casamento (se aplicável)
- ▸ Comprovante de pagamento do ITBI
- ▸ Avaliação imobiliária (recomendado)
- ▸ Cópia do habite-se (imóvel novo)
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