Contrato de Permuta de Imóveis
Troca de imóveis entre proprietários, com ou sem torna em dinheiro. Define matrículas, avaliação, ITBI e responsabilidades.
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Sobre este documento
A Permuta de Imóveis é a troca direta de imóveis entre proprietários, com ou sem torna em dinheiro. Regida pelos Arts. 533 e 534 do CC, com aplicação subsidiária das regras de compra e venda + exigência de escritura pública (Art. 108) para imóveis acima de 30 salários mínimos.
Vantagens da permuta sobre compra+venda separadas:
- Tributação reduzida: ITBI incide apenas sobre a torna (em permutas desiguais) ou sobre o menor valor
- Operação única: uma escritura para os dois imóveis
- Sem necessidade de movimentação de grande quantia em dinheiro
Casos típicos: troca de casa por apartamento, mudança de cidade, ajuste familiar (filhos em uma casa, pais em outra), trocas comerciais (loja por apartamento), permuta com construtora (terreno por unidades).
Quando usar
- Troca de casa por apartamento (mudança de fase de vida)
- Permuta entre cidades (mudança de emprego)
- Troca de imóveis comerciais por residenciais
- Permuta com construtora (terreno por unidades a serem construídas)
- Troca familiar (irmãos trocam imóveis herdados)
- Permuta de imóvel próprio por imóvel financiado (raro mas possível)
- Reorganização patrimonial (entre cônjuges após divórcio amigável)
Passo a passo
-
1
Avalie os imóveis
Avaliação profissional (corretor, perito) para cada imóvel. Base para definir torna e ITBI
-
2
Confira matrículas
Matrícula atualizada de cada imóvel. Confirme proprietários, ônus, ações, hipotecas
-
3
Solicite certidões pessoais dos permutantes
Federal, estadual, municipal, trabalhista, cível, criminal. Sem elas, escritura trava
-
4
Defina torna se necessário
Diferença de valores compensada em dinheiro. Pagamento à vista na escritura ou parcelado
-
5
Calcule ITBI
Em permuta com torna: ITBI sobre a torna. Em permutas iguais: muitos municípios calculam sobre o menor valor
-
6
Verifique anuência dos cônjuges
Obrigatória em regime de comunhão. Sem anuência: permuta anulável
-
7
Lavre escritura pública
Em Cartório de Notas. Custo: 1-3% do maior valor. Uma única escritura registra a permuta
-
8
Registre cada imóvel separadamente
Após escritura, cada imóvel é registrado no respectivo CRI. Cada parte vira proprietária do que recebeu
Erros comuns a evitar
- × Permutar sem avaliação: parte sai prejudicada com torna mal calculada
- × Esquecer anuência do cônjuge: anulabilidade
- × Não pagar ITBI: escritura travada
- × Permutar imóvel com hipoteca: banco precisa anuir
- × Não verificar ônus em imóvel a receber: surpresa com dívida
- × Compromisso não registrado: outra parte pode vender a terceiro
- × Não consultar certidões trabalhistas: penhora trabalhista no imóvel a receber
Base legal
Perguntas frequentes
Principal: ITBI. Em permuta com torna, ITBI incide só sobre a torna (R$ 50k em vez de sobre R$ 500k). Compra+venda separadas: ITBI sobre cada operação. Pode economizar significativamente.
Sim, mas só sobre a torna. Quem paga a torna recebe o imóvel mais valioso — incide ITBI sobre a diferença em dinheiro. Quem recebe a torna deve declarar como rendimento (eventualmente IR sobre ganho de capital).
Tecnicamente, não livremente. O imóvel financiado é alienado ao banco. Banco precisa anuir na permuta (raro) ou financiamento precisa ser quitado antes.
Permutas iguais (sem torna): muitos municípios não cobram ITBI. Permutas desiguais: ITBI sobre a torna. Não há como evitar legalmente em permuta com diferença substancial — fingir igualdade é fraude.
Tipicamente: avaliação (1-2 semanas), certidões (2 semanas), ITBI (1 semana), escritura (mais 1-2 semanas), registro (3-6 semanas). Total: 2-4 meses.
Você cede seu terreno; construtora constrói e cede algumas unidades em troca. Regime regulado por contrato específico (com obrigações de prazo de construção, qualidade). Vantagem: sem desembolso, recebe imóveis prontos.
Não. Permuta de imóvel é integral. Para parcial, precisa antes desmembrar/fracionar a matrícula — processo separado.
Possível, mas complexo. Imóvel em inventário precisa autorização judicial para venda/permuta. Geralmente espera-se o fim do inventário.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Matrículas atualizadas dos dois imóveis
- ▸ Certidões negativas de ônus reais
- ▸ Certidões de IPTU em dia
- ▸ Certidões pessoais dos permutantes (federal, estadual, municipal, trabalhista, cível, criminal)
- ▸ RG/CPF de todas as partes (incluindo cônjuges)
- ▸ Certidão de casamento (se aplicável)
- ▸ Comprovante de pagamento do ITBI
- ▸ Avaliação imobiliária (recomendado)
- ▸ Cópia do habite-se (imóvel novo)
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