Doar imóvel de pais para filho é estratégia comum em 2026 pra antecipar herança e economizar em inventário futuro. O imposto é o ITCMD, estadual, com alíquotas de 1% a 8% conforme estado. SP cobra 4% sobre o valor venal — em imóvel de R$ 500 mil, R$ 20 mil. Algumas situações têm isenção parcial. Este post mostra ITCMD por estado, casos de isenção e a estratégia de doar com reserva de usufruto.
Pais querendo passar a casa pro filho? Pode (e é estratégia esperta pra evitar inventário caro depois). Mas tem custo: o ITCMD. Vamos ao detalhe.
ITCMD por estado em 2026
| Estado | Alíquota Doação | Isenção até |
|---|---|---|
| São Paulo | 4% | Sem isenção |
| Rio de Janeiro | 4% a 8% (progressivo) | R$ 13.580 (até 2025; consultar) |
| Minas Gerais | 5% | R$ 28.000 |
| Rio Grande do Sul | 3% a 6% | R$ 16.000 |
| Paraná | 1% a 4% (faixas) | R$ 25.000 |
| Bahia | 3,5% a 8% | R$ 12.000 |
| Pernambuco | 2% a 8% | R$ 12.000 |
| Goiás | 2% a 8% | R$ 25.000 |
| Distrito Federal | 4% a 6% | Sem isenção |
| Santa Catarina | 1% a 8% | R$ 20.000 |
Fonte: Secretarias da Fazenda Estadual, dados de 01/2026. Alíquotas progressivas variam conforme valor do bem.
Como doar: passo a passo
1. Avaliar o imóvel
O ITCMD incide sobre o VALOR DE MERCADO ou o valor venal de referência (geralmente maior do que IPTU). Pegue uma avaliação. Em SP é a Pauta Fiscal.
2. Recolher o ITCMD
Antes da escritura, pague o ITCMD na Sefaz do seu estado. Boleto sai pelo site (em SP é o portal.fazenda.sp.gov.br > Doação).
3. Fazer a escritura pública
Doação de imóvel > 30 salários mínimos é por escritura pública obrigatória (Art. 108 CC). Cartório de Notas, custo médio R$ 800-2.500 (depende do valor).
4. Registrar no Cartório de Imóveis
Levar a escritura pra averbação na matrícula. Custa cerca de 1% do valor do imóvel.
Custo total da doação de R$ 500.000 em SP
| Item | Valor |
|---|---|
| ITCMD 4% | R$ 20.000 |
| Escritura pública | R$ 1.800 |
| Registro de Imóveis (≈1%) | R$ 5.000 |
| ISS escritura | R$ 120 |
| TOTAL | R$ 26.920 |
Compare com o inventário futuro: ITCMD + honorários advocatícios (5-15%) + emolumentos = R$ 50-90 mil em inventário tradicional. Doar antes ECONOMIZA.
Reserva de usufruto: a jogada inteligente
Os pais doam a 'nua-propriedade' e ficam com o usufruto vitalício (Art. 1.225 e Art. 1.378 CC). Significa:
- Filho vira dono no papel, mas pais continuam morando
- Filho não pode vender enquanto pais vivos (a menos que pais autorizem)
- Quando pais falecem, usufruto extingue automaticamente — sem novo imposto
- Imóvel não entra no inventário (Art. 1.792 CC)
Doação com cláusula de incomunicabilidade
Pra proteger o imóvel de eventual separação do filho, inclua cláusulas (Art. 1.911 CC):
- INCOMUNICABILIDADE: não entra na meação do cônjuge
- INALIENABILIDADE: filho não pode vender enquanto pais vivos
- IMPENHORABILIDADE: imóvel não responde por dívidas do filho
Antecipação de herança e colação
Doação a filho é, por padrão, ANTECIPAÇÃO DE HERANÇA (Art. 544 CC). Quando os pais falecem, esse imóvel volta a ser computado no inventário pra equilibrar com outros filhos (chamada COLAÇÃO).
Pra dispensar a colação (favorecer um filho), os pais precisam expressar isso na escritura: 'Doação fora da quota disponível' — só funciona até o limite da metade dos bens (Art. 549 CC), pois a outra metade é dos herdeiros necessários.
Termo de Doação de Imóvel
Modelo com cláusulas de usufruto, incomunicabilidade e dispensa de colação.
Erros comuns
- Esquecer de pagar ITCMD: gera multa de 30-50% sobre o devido
- Doar 100% sem reservar usufruto: pais ficam sem proteção
- Não registrar no Cartório de Imóveis: doação não vale contra terceiros
- Doar a só um filho sem dispensar colação: outros filhos questionam depois
- Doar acima da quota disponível: anula a parte excedente
