Contrato de Doação de Terreno
Doação gratuita de terreno urbano ou rural. Define ITCMD, cláusulas restritivas e responsabilidades pelo zoneamento.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · setembro de 2026
Sobre este documento
A Doação de Terreno segue o mesmo regime jurídico da doação de imóvel construído (Arts. 538-564 CC), com particularidades específicas: para terrenos urbanos, verifique zoneamento; para terrenos rurais, atenção a INCRA, CCIR, georreferenciamento.
Cenários comuns:
- Pais doando terreno para filhos construírem — comum em loteamentos familiares
- Avós doando para netos — pulando geração para reduzir ITCMD futuro
- Doação de pequena propriedade rural a parente — sucessão familiar com proteção
- Doação a instituição religiosa ou filantrópica — terreno para construção de igreja, escola, abrigo
Doação de terreno tem ITCMD menor que de imóvel construído (valor menor) mas as cláusulas restritivas (inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade) protegem da mesma forma.
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Quando usar
- Pais doando terreno em loteamento para filho construir
- Avós doando para netos antes de doar para os pais (pulando geração)
- Doação de área rural para filho que vai trabalhar a terra
- Doação de terreno para instituição religiosa ou social construir
- Reorganização patrimonial em família grande
- Doação entre cônjuges (raro, mas possível em regime de separação)
- Doação de lote em condomínio fechado
- Doação de terreno para empresa familiar (com cuidados tributários)
Passo a passo
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1
Verifique a matrícula
Cartório de Imóveis: matrícula atualizada, sem ônus, sem hipoteca, sem penhora. Confira proprietário, dimensões, confrontações
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2
Calcule ITCMD
Alíquota e base de cálculo vêm da lei do seu estado; desde a Emenda Constitucional 132/2023, o imposto deve ser progressivo conforme o valor da doação (Constituição, art. 155, § 1º, VI). Pague antes da escritura
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3
Decida cláusulas restritivas
Para filhos jovens: as três cláusulas (inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade). Proteção contra divórcio, dívidas, venda precoce
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4
Para terreno rural: providencie CCIR e CAR
INCRA + Cadastro Ambiental Rural. Sem eles, transferência pode ser bloqueada
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5
Verifique anuência do cônjuge
Obrigatória em qualquer regime, salvo o de separação absoluta de bens (CC, art. 1.647, I). Sem anuência, doação é anulável
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6
Lavre escritura em Cartório de Notas
Obrigatória para imóveis acima de 30 SM (CC, art. 108). Custo pela tabela de emolumentos do estado
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7
Registre no Cartório de Imóveis
Só com registro o donatário vira proprietário legal (CC, art. 1.245). Custo pela tabela de emolumentos do estado
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8
Comunique o INCRA (se rural)
Recadastramento CCIR após transferência. Sem comunicar, donatário fica com cadastro do doador
Erros comuns a evitar
- × Doar terreno sem matrícula regularizada: sem registro, o donatário não vira proprietário (CC, art. 1.245)
- × Esquecer ITCMD: escritura travada
- × Não anuência do cônjuge: anulabilidade
- × Doar todos os bens sem reservar o suficiente para viver: doação nula (CC, art. 548); havendo herdeiros necessários, é nula a parte que passar da metade disponível (art. 549)
- × Não fazer cláusulas restritivas: filho jovem vende ou perde em divórcio
- × Esquecer CCIR/CAR em terreno rural: transferência problemática
- × Não verificar zoneamento urbano: donatário não pode construir
- × Não pagar IPTU/ITR antes: a dívida passa ao donatário, salvo prova de quitação na escritura (CTN, art. 130)
Base legal
Perguntas frequentes
Para terreno rural, o georreferenciamento passa a ser exigido em qualquer transferência a partir de 21/10/2029 (Decreto 4.449/2002, art. 10, na redação do Decreto 12.689/2025); antes disso, confirme no Cartório de Imóveis. Terreno urbano não precisa.
Sim. Se a doação for pura (sem encargo) e o filho tiver menos de 16 anos, a lei dispensa até a aceitação (CC, art. 543); nos demais casos, os pais ou o tutor aceitam por ele. Os pais administram o bem até a maioridade (art. 1.689, II), e a venda antes dos 18 depende de autorização judicial (art. 1.691).
Não livremente. Banco tem alienação fiduciária — você não é proprietário pleno. Precisa quitar o financiamento ou obter a anuência expressa do banco, e quem recebe assume a dívida (Lei 9.514/97, art. 29). Sem isso, a transferência não vale perante o banco.
Depende do estado: cada um fixa alíquotas e regras, e, desde a Emenda Constitucional 132/2023, o imposto deve ser progressivo conforme o valor da doação (Constituição, art. 155, § 1º, VI). Verifique a lei do seu estado.
Desde a Emenda Constitucional 132/2023, o ITCMD não incide sobre doações a instituições sem fins lucrativos com finalidade de relevância pública e social, nas condições de lei complementar (Constituição, art. 155, § 1º, VII). Confira na Secretaria da Fazenda do seu estado se a entidade se enquadra.
Sim, mas exige DESMEMBRAMENTO prévio — divisão do lote em dois ou mais. Cada parte fica com matrícula própria. Em área urbana, cada lote precisa respeitar o mínimo da lei municipal — a lei federal exige ao menos 125 m² e 5 m de frente (Lei 6.766/79, art. 4º, II); em área rural, nenhuma parte pode ficar abaixo da fração mínima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8º).
Doação onde o donatário tem uma obrigação a cumprir (ex: 'cuidar do doador na velhice', 'construir residência em 5 anos', 'usar para fins X'). Descumprimento pode levar à revogação da doação (Art. 555 CC).
Terrenos em loteamento sem aprovação da prefeitura (clandestino) podem não ter título registrável. Doação seria de POSSE, não de propriedade. O donatário terá dificuldade de regularizar.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada
- ▸ Certidão negativa de ônus
- ▸ Certidão IPTU/ITR em dia
- ▸ Certidões pessoais do doador
- ▸ RG/CPF das partes
- ▸ Certidão de casamento (se aplicável)
- ▸ Comprovante ITCMD pago
- ▸ CCIR + CAR (se rural)
- ▸ Cadastro INCRA (se rural)
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