Distrato de Contrato de Empreitada
Desfaz contrato de empreitada (obra/serviço) em comum acordo. Define etapa atingida, pagamento proporcional, devolução de materiais e quitação.
Revisado e editado por Jeferson Bruno · maio de 2026
Sobre este documento
O Distrato de Empreitada desfaz contrato de obra/serviço antes da conclusão total. Regido pelo Art. 472 do CC (forma do distrato) e Art. 623 (resilição unilateral pelo dono da obra).
Quem pode iniciar o distrato:
- Dono da obra (contratante): pode cessar a obra a qualquer momento (Art. 623), pagando os serviços feitos + lucro cessante do que faltava (raro em distrato amigável)
- Empreiteiro: só pode rescindir por descumprimento grave do contratante (Art. 624) — atraso de pagamento, mudança radical do projeto, impossibilidade de acesso
- Mútuo acordo: forma mais comum — distrato
Cuidados específicos da empreitada:
- Garantia de 5 anos (Art. 618 CC): empreiteiro responde por vícios estruturais (solidez, segurança) por 5 anos do executado, mesmo após distrato — irrenunciável
- Materiais incorporados: ficam com a obra (do contratante)
- Responsabilidade trabalhista: empreiteiro responde por seus empregados; contratante pode ser solidariamente responsabilizado em alguns casos (cláusula contratual de transferência ajuda)
- Apuração técnica: medição do executado por engenheiro/arquiteto pode ser necessária para definir valor justo
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Quando usar
- Obra com orçamento estourado, contratante decide parar
- Empreiteiro com problemas de cumprimento (atrasos, qualidade)
- Mudança de planos do contratante (vai vender o terreno, mudar projeto)
- Conflitos entre as partes — distrato amigável evita ação judicial
- Impossibilidade técnica ou de licenciamento
- Falta de pagamento prolongada do contratante
- Saúde ou questões pessoais do empreiteiro
Passo a passo
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1
Faça medição/vistoria conjunta
Engenheiro ou arquiteto avalia % real concluído. Documenta com fotos e laudo. Base para acerto financeiro
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2
Calcule valor proporcional
% concluído × valor total. Se contratante pagou mais que o executado: empreiteiro devolve diferença. Se pagou menos: contratante completa
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3
Negocie lucro cessante (Art. 623)
Se contratante cessa unilateralmente: paga executado + lucro do que faltava (margem). Em distrato amigável: geralmente sem lucro cessante
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4
Defina destino dos materiais
Já cimentados: ficam. No canteiro não usados: retirados ou comprados pelo contratante. Equipamentos: empreiteiro retira
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5
Garantia do executado (Art. 618)
5 anos para vícios estruturais — irrenunciável. Vícios não-estruturais (acabamento): negociados
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6
Responsabilidade trabalhista
Cláusula que empreiteiro assume todos os empregados. Sem cláusula, contratante pode ser cobrado solidariamente
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7
Quitação mútua + reserva de vícios
Quitação ampla EXCETO para vícios estruturais (5 anos) e questões trabalhistas pendentes
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8
Documentação técnica
ART, projetos, memoriais técnicos, fotos da obra — entrega ao contratante
Erros comuns a evitar
- × Não fazer medição técnica: discussão sobre o quanto foi feito
- × Esquecer garantia 5 anos: empreiteiro tenta se eximir mas é irrenunciável
- × Sem cláusula de responsabilidade trabalhista: contratante surpreendido com ação
- × Acerto sem documentação: dificulta defesa em eventual disputa
- × Materiais comprados pelo contratante esquecidos: ficam no canteiro
- × Sem prazo para retirada de equipamentos: empreiteiro deixa coisas indefinidamente
- × Esquecer documentação técnica: contratante não consegue continuar a obra ou regularizar
- × Não comunicar ao CREA: ART continua ativa em nome do empreiteiro mesmo após distrato
Base legal
Perguntas frequentes
Idealmente: vistoria técnica por engenheiro/arquiteto independente. Custo: R$ 500-3.000. Vale a pena para evitar disputa. Sem acordo: judicial com perito designado pelo juízo.
Sim, o dono pode (Art. 623 CC). Mas paga: serviços executados + materiais já comprados + LUCRO CESSANTE do que faltava (margem que o empreiteiro deixou de ganhar). Em distrato amigável, lucro cessante geralmente é negociado para baixo.
Negociado. Opções: (a) empreiteiro retira; (b) contratante compra pelo valor da NF; (c) ficam como pagamento parcial. Combine no distrato.
Para vícios estruturais (rachaduras graves, problemas de solidez): NÃO te protege — Art. 618 CC garante 5 anos. Para vícios estéticos/acabamento: depende da cláusula contratual e prazo legal (30 dias para reclamar).
Em alguns casos, sim. Construtoras grandes que contratam pequenos empreiteiros: tribunal pode responsabilizar solidariamente. Cláusula contratual e empreiteiro com CNPJ regular minimiza risco.
Sim, após distrato. Mas atenção: ART do empreiteiro original cobre apenas o executado. Novo empreiteiro emite ART nova para o que falta. Documente bem o ponto de transição.
Distrato amigável: 1-4 semanas. Vistoria + negociação + assinatura. Disputa: meses (judicial pode levar 1-3 anos).
Empreiteiro deve recolher tributos sobre os serviços prestados (até o distrato). Sem recolhimento: passivo fiscal. Contratante pode exigir certidões negativas como parte do distrato.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Documentos que você vai precisar
- ▸ Contrato original de empreitada
- ▸ Cronograma de pagamentos e medições
- ▸ Comprovantes de pagamentos efetuados
- ▸ Vistoria técnica do executado (fotos + laudo)
- ▸ ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
- ▸ Projetos e memoriais descritivos
- ▸ Notas fiscais dos materiais
- ▸ Lista de empregados do empreiteiro na obra
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