Pelo princípio do paralelismo das formas (Art. 657 CC), se a venda do imóvel exige escritura pública (Art. 108 — acima de 30 SM), a procuração também precisa ser pública. Particular não vale.
Vender imóvel por procuração é prática comum: o proprietário mora em outra cidade, está fora do país, é idoso ou simplesmente prefere delegar a alguém de confiança. Mas tem uma armadilha que custa caro: usar procuração particular quando o Art. 108 do Código Civil exige escritura pública. O negócio inteiro pode ser anulado.
Este guia detalha por que a procuração para compra e venda de imóvel precisa ser pública, quais poderes especiais não podem faltar e quanto custa em 2026.
Art. 108 do Código Civil: a regra dos 30 salários mínimos
O Art. 108 do Código Civil estabelece, de forma direta, que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Em 2026, com salário mínimo de R$ 1.580, esse teto é R$ 47.400. Qualquer imóvel acima desse valor — terreno, casa, apartamento, sala comercial, fração ideal — só transmite a propriedade por escritura pública lavrada em tabelionato de notas. Contrato particular de compra e venda não basta, mesmo com firma reconhecida, mesmo registrado em cartório.
Paralelismo das formas (Art. 657 CC): por que a procuração também é pública
O Art. 657 do Código Civil é a chave: a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Como o ato final (a escritura de compra e venda) exige forma pública, a procuração que confere poderes para praticá-lo também precisa ser pública. Esse princípio chama-se paralelismo das formas.
Consequência prática: se você fizer procuração particular para vender apartamento de R$ 600 mil, o tabelião que for lavrar a escritura vai recusar o documento. Sua procuração não tem força para conferir os poderes que pretende, porque a lei exigia forma pública e ela não foi seguida. A nulidade é absoluta — não admite saneamento.
| Valor do imóvel | Forma do ato | Procuração necessária |
|---|---|---|
| Até R$ 47.400 (30 SM) | Particular ou pública | Particular válida |
| Acima de R$ 47.400 | Pública obrigatória | Pública obrigatória |
| Doação (qualquer valor) | Pública (Art. 541 CC) | Pública obrigatória |
| Permuta acima de 30 SM | Pública obrigatória | Pública obrigatória |
| Hipoteca / alienação fiduciária | Particular admitida | Particular com firma |
| Renúncia de direito real | Pública obrigatória | Pública obrigatória |
Poderes especiais que não podem faltar (Art. 661 §1º CC)
Não basta a procuração ser pública. O Art. 661 §1º do CC exige que os atos que extrapolam administração ordinária constem expressamente. Para vender um imóvel, o tabelião vai conferir, item por item, se os seguintes poderes estão escritos:
- Alienar (vender, doar, permutar) — palavra-chave que autoriza a transferência da propriedade
- Receber o preço — sem isso, o procurador assina mas não embolsa o pagamento
- Dar quitação — autorização para liberar o comprador do pagamento
- Firmar e assinar escritura pública — poder específico para o ato cartorial
- Outorgar a escritura ao comprador indicado pelo procurador (ou pelo outorgante)
- Receber e quitar sinais, arras, parcelas e saldo
- Apresentar e retirar documentos junto ao tabelionato e ao registro de imóveis
- Praticar todos os atos necessários ao fiel cumprimento do mandato
Recomenda-se ainda especificar o imóvel: matrícula no registro, endereço completo, área, descrição. Procuração para vender qualquer imóvel que o outorgante possua é tecnicamente válida, mas costuma gerar resistência dos tabeliães por excesso de abertura. Especifique.
Outorga uxória ou marital: quando o cônjuge precisa autorizar
O Art. 1.647 do Código Civil impõe regra clássica: salvo no regime de separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, prestar fiança ou aval, fazer doação não remuneratória, nem pleitear bens imóveis. A consequência da falta de outorga: anulabilidade do ato (Art. 1.649 CC), com prazo de dois anos para o cônjuge prejudicado pleitear a anulação.
Como dar a outorga: o cônjuge não outorgante pode (a) comparecer pessoalmente ao tabelionato no ato da escritura; (b) outorgar procuração pública específica para um terceiro representá-lo; (c) fazer constar autorização própria na mesma procuração pública usada pelo cônjuge outorgante. A solução mais usada é o casal lavrar uma única procuração pública conjunta, com poderes para vender o imóvel.
| Regime de bens | Outorga necessária |
|---|---|
| Comunhão parcial (padrão) | Sim — outorga obrigatória |
| Comunhão universal | Sim — outorga obrigatória |
| Participação final nos aquestos | Sim — outorga obrigatória |
| Separação obrigatória (legal) | Sim — STJ entende que sim |
| Separação absoluta (convencional) | Não — dispensa outorga |
| União estável (sem regime escrito) | Aplicam-se regras da comunhão parcial |
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Limites de valor: preço mínimo de venda, preço máximo de compra
Mesmo em procuração pública, é boa prática limitar valores para proteger o outorgante. Se você está vendendo, fixe um preço mínimo: o procurador poderá alienar pelo valor mínimo de R$ X. Se está comprando, fixe um preço máximo: o procurador poderá adquirir pelo valor máximo de R$ Y. Sem esse limite, o procurador, agindo em interesse próprio ou negligentemente, pode aceitar valores muito abaixo do mercado.
Casos reais comuns: procuração ampla, procurador vende imóvel por metade do valor de mercado para parente, configura fraude. O processo de anulação leva anos. Prevenir com limite expresso vale muito mais que remediar.
Certidão de não revogação: o documento que o cartório vai pedir
No dia da escritura, o tabelião vai exigir certidão de não revogação da procuração, emitida no cartório onde ela foi lavrada, com validade de até 30 dias. É um cuidado para confirmar que, entre a data da procuração e o dia da escritura, o outorgante não revogou os poderes.
Custos médios: R$ 30 a R$ 80 por certidão, dependendo do estado. Solicitação pessoal ou online (pelo site da Anoreg ou do próprio cartório). Vale para procurações públicas lavradas em qualquer tabelionato de notas do Brasil.
Custos da procuração pública para imóvel em 2026
Custo varia bastante por estado, pelo regime de emolumentos do TJ local e pela inclusão ou não de valor declarado. As médias abaixo refletem os cinco estados mais populosos em 2026:
| Estado | Sem valor declarado | Com valor declarado (R$ 500 mil) |
|---|---|---|
| São Paulo | R$ 280 a R$ 500 | R$ 900 a R$ 1.500 |
| Rio de Janeiro | R$ 320 a R$ 600 | R$ 1.100 a R$ 1.800 |
| Minas Gerais | R$ 200 a R$ 400 | R$ 700 a R$ 1.200 |
| Rio Grande do Sul | R$ 250 a R$ 500 | R$ 800 a R$ 1.400 |
| Paraná | R$ 220 a R$ 450 | R$ 700 a R$ 1.300 |
Procuração feita no exterior: quando o brasileiro mora fora
Brasileiro residente no exterior que vai vender imóvel no Brasil pode lavrar a procuração no consulado brasileiro do país onde mora, com mesma validade da pública nacional. Como alternativa, pode usar tabelião estrangeiro, mas a procuração precisa de apostila (Convenção da Haia, vigente no Brasil desde 2016) e tradução juramentada para ser aceita no Brasil.
Custos do consulado variam por país (entre US$ 30 e US$ 150). Apostila no exterior costuma sair entre US$ 10 e US$ 50. Tradução juramentada no Brasil: R$ 50 a R$ 200 por lauda.
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Erros que invalidam procuração para venda de imóvel
- Usar procuração particular para imóvel acima de R$ 47.400 — nulidade absoluta (Art. 108 CC).
- Omitir o poder dar quitação — comprador paga, mas dívida formalmente permanece.
- Não obter outorga do cônjuge — ato anulável por 2 anos (Art. 1.649 CC).
- Procuração com mais de 90 dias e sem certidão de não revogação — cartório recusa.
- Indicar imóvel pela matrícula errada — pode anular a escritura.
- Procurador comprando para si mesmo sem autorização expressa — caracteriza autocontrato vedado.
- Substabelecimento sem poderes para tanto — quebra na cadeia de representação.
Para entender o quadro completo da procuração no Brasil
Esta análise foca em compra e venda imobiliária, mas o tema procuração é mais amplo: tem tipos diferentes, regras de poderes especiais, custos cartorários variáveis e formas de revogação específicas. Para um panorama completo com todos os tipos, tabelas de custos e regras gerais do mandato, consulte nosso guia completo de procuração.
Perguntas frequentes
Só se o apartamento valer até R$ 47.400 (30 salários mínimos em 2026). Acima disso, o Art. 108 do CC exige escritura pública para a venda, e a procuração precisa acompanhar a forma pública (Art. 657 CC). Apartamentos urbanos geralmente ultrapassam esse valor, então a procuração pública é praticamente sempre obrigatória.
Entre R$ 200 e R$ 600 em média sem valor declarado. Com valor declarado (preço mínimo de venda), pode chegar a R$ 1.500 ou mais, especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Varia conforme tabela de emolumentos do TJ local.
Sim, se vocês são casados em regime que não seja separação absoluta (Art. 1.647 CC). Comunhão parcial, comunhão universal, participação final, separação obrigatória legal — todos exigem outorga do cônjuge. Sem ela, o ato é anulável por dois anos (Art. 1.649 CC).
Não tem prazo legal. Mas cartórios de imóveis exigem certidão de não revogação emitida há menos de 30 dias e tabeliães costumam questionar procurações com mais de 6 meses. Recomenda-se fixar prazo expresso na procuração (90 a 180 dias) e renovar conforme a transação avança.
Em regra, não. Configura autocontratação, vedada pelo Art. 117 do CC, salvo se a procuração permitir expressamente — texto comum é o procurador poderá adquirir para si mesmo, dispensada qualquer prestação de contas. Sem essa cláusula, o negócio é anulável.
Sim, desde que (a) lavrada em consulado brasileiro no exterior, ou (b) lavrada em tabelião estrangeiro com apostila (Convenção da Haia) e tradução juramentada por tradutor matriculado em junta comercial brasileira. Sem essas formalidades, o tabelião brasileiro vai recusar.
Sim, a qualquer tempo, salvo cláusula em causa própria (Art. 685 CC). Para procuração pública, a revogação deve ser também por escritura pública. O cartório onde a procuração foi lavrada averba a revogação, e a partir desse momento a certidão passa a apontar a revogação. Comunicação formal ao procurador é essencial.
