O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel troca de dono por compra e venda, permuta, dação em pagamento, integralização de capital ou arrematação em leilão. Está previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, e cada município define sua própria alíquota e regras de isenção — por isso o valor varia bastante entre cidades.
A cobrança acontece antes do registro da escritura no cartório de imóveis. Sem a guia de ITBI quitada, o registrador não transfere a propriedade — ou seja, mesmo que o contrato esteja assinado, juridicamente o comprador ainda não é o dono. Esta calculadora da ModelosHub ajuda você a estimar o valor com base nas alíquotas oficiais das 27 capitais brasileiras (dados consolidados das leis municipais até 2026).
Fórmula e base de cálculo
A fórmula é simples:
ITBI = Base de cálculo × Alíquota municipalA base de cálculo é o maior entre dois valores: o preço da transação (escritura) ou o "valor venal de referência" definido pela prefeitura. O STJ, no Tema 1.113 (2022), pacificou que o município não pode arbitrar a base unilateralmente acima do valor declarado, mas pode contestar por processo administrativo regular se houver indícios de subfaturamento.
A alíquota varia entre 0,5% e 4% conforme a capital. As maiores cidades operam tipicamente entre 2% e 3%:
- São Paulo (SP): 3% (com redução para 0,5% no SFH, faixa até R$ 100 mil de financiamento)
- Rio de Janeiro (RJ): 3% (alíquota única)
- Belo Horizonte (MG): 3%
- Brasília (DF): 3%
- Curitiba (PR): 2,7%
- Porto Alegre (RS): 3%
- Salvador (BA): 3%
- Recife (PE): 3%
- Fortaleza (CE): 2% (faixa básica)
- Manaus (AM): 2%
Exemplos práticos
Exemplo 1: Apartamento de R$ 450.000,00 em São Paulo, fora do SFH.
ITBI = 450.000 × 3% = R$ 13.500,00
Exemplo 2: Casa de R$ 320.000,00 em Curitiba.
ITBI = 320.000 × 2,7% = R$ 8.640,00
Exemplo 3: Imóvel SFH em SP, R$ 280.000,00 — primeiros R$ 100 mil financiados a 0,5% e o restante a 3%.
ITBI = (100.000 × 0,5%) + (180.000 × 3%) = 500 + 5.400 = R$ 5.900,00
Exemplo 4: Apartamento em Fortaleza de R$ 200.000,00.
ITBI = 200.000 × 2% = R$ 4.000,00
Quando usar esta calculadora
Use antes de assinar a proposta de compra para incluir o ITBI no custo total de aquisição — junto com escritura, registro, ITBI e averbações, esses gastos somam de 4% a 6% do valor do imóvel. Muita gente esquece e fica sem capital de reserva.
Use também para comparar cenários: comprar em Fortaleza (2%) vs. São Paulo (3%) representa R$ 5.000 de diferença em um imóvel de R$ 500 mil, só de ITBI.
Se você é investidor avaliando imóveis em diferentes capitais, a tabela completa nesta página resume tudo em um lugar — útil para quem analisa rendimento líquido após custos de transação.
Cuidados e isenções
Algumas situações reduzem ou isentam o ITBI:
- SFH / Primeiro imóvel: em São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre e outras capitais, há alíquota reduzida (0,5% a 1,5%) sobre a parcela financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação, dentro de um teto.
- Imóvel novo de incorporadora: a transferência inicial pode ter alíquota distinta em algumas cidades.
- Permuta sem torna: nem todo município cobra, depende da lei local.
- Pessoa jurídica em integralização de capital: imunidade tributária prevista na CF, art. 156 §2º I, salvo se a atividade preponderante for compra e venda de imóveis.
O imposto é responsabilidade do comprador por padrão, mas o contrato pode transferir contratualmente para o vendedor (algo raro). O recolhimento é feito por guia (DAMSP, DARM, etc.) emitida no site da prefeitura.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por lei, o ITBI é encargo do adquirente (comprador). Cláusula contratual pode atribuir ao vendedor, mas a Prefeitura cobra do comprador caso o vendedor não pague.
Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
ITBI é municipal e incide em transferências onerosas (compra, permuta). ITCMD é estadual e incide em transferências gratuitas (herança e doação). Não se cobra os dois na mesma operação.
A alíquota pode ser progressiva?
O STF, no RE 234.105, decidiu que a alíquota do ITBI não pode ser progressiva em função do valor do imóvel, deve ser proporcional. Apesar disso, alguns municípios mantêm faixas distintas para SFH — formalmente são alíquotas diferentes por natureza da operação, não progressividade pura.
Posso parcelar o ITBI?
A maioria das capitais permite parcelamento (3 a 12 vezes), mas o registro do imóvel só sai depois da quitação total. Em cidades como São Paulo é possível pagar em até 12x com juros via cartão.
O ITBI incide em leilão?
Sim. Quem arremata é o novo proprietário e paga ITBI sobre o valor da arrematação, mesmo que abaixo do valor de mercado.
E em casos de financiamento da Caixa?
O banco geralmente exige a guia de ITBI quitada antes de liberar o crédito. O valor do imposto pode ser incluído no financiamento (despesas acessórias), até o limite estipulado pela linha de crédito.