Como funcionam SAC e Price no financiamento imobiliário
Quando você financia um imóvel pela Caixa, Itaú, Bradesco, Santander ou qualquer banco no Brasil, vai precisar escolher entre dois sistemas de amortização: SAC ou Price. Essa escolha é uma das mais importantes do processo — impacta o valor da primeira parcela, o quanto você paga de juros no total e o fluxo financeiro pelos próximos 20, 25 ou 30 anos da sua vida. Ainda assim, muita gente assina o contrato sem entender direito a diferença.
O sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) é o mais comum nos contratos imobiliários brasileiros, especialmente em financiamentos via SFH (Sistema Financeiro de Habitação) com recursos da poupança ou do FGTS. Nesse modelo, a parte do capital amortizado a cada mês é constante: você divide o valor financiado pelo número de parcelas e tem o quanto vai pagar de "principal" todo mês. Os juros caem com o tempo porque incidem sobre o saldo devedor, que vai diminuindo. Resultado: parcela inicial alta, parcela final baixa, parcelas decrescentes.
O sistema Price (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização) opera no caminho inverso. A parcela mensal é fixa do começo ao fim. O que muda internamente é a composição: nas primeiras parcelas, quase tudo é juros e quase nada é amortização. Conforme o saldo cai, os juros caem e a amortização cresce. Lá pelo fim do contrato, a parcela praticamente toda é amortização. Resultado: previsibilidade, mas custo total maior em juros.
Fórmula e regra matemática
As contas envolvidas:
- Taxa mensal: i = (1 + taxa_anual)^(1/12) − 1. Por exemplo, 11% a.a. equivale a 0,8735% a.m.
- SAC — amortização: A = PV ÷ n (constante todo mês).
- SAC — juros do mês: J = saldo_devedor × i.
- SAC — parcela do mês: P = A + J. A primeira é a maior; a última é praticamente só amortização.
- Price — parcela fixa: PMT = PV × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1). Essa fórmula vem do Sistema Francês e gera valor constante.
O ponto importante: nos dois sistemas, os juros são cobrados sobre o saldo devedor. A diferença é só como a parcela é estruturada. Quem amortiza mais cedo (SAC) paga menos juros no total. Quem distribui o pagamento em parcelas iguais (Price) paga mais juros porque o saldo cai mais devagar no começo.
Exemplos com R$ reais
Exemplo 1 — Apartamento de R$ 300 mil, 11% a.a., 360 meses (30 anos). Pelo SAC: amortização mensal de R$ 833,33 fixa. Primeira parcela aproximadamente R$ 3.453 (833 amortização + ~2.620 juros). Última parcela próxima de R$ 840. Total pago perto de R$ 696 mil. Total de juros: cerca de R$ 396 mil.
Pelo Price: parcela fixa em torno de R$ 2.842 mensais. Total pago aproximadamente R$ 1.023 mil. Total de juros: cerca de R$ 723 mil. A diferença supera R$ 320 mil em juros — o equivalente a outro apartamento.
Exemplo 2 — Imóvel popular R$ 150 mil, 8,16% a.a. (FGTS), 240 meses (20 anos). SAC: primeira parcela ~R$ 1.643, última ~R$ 629. Total juros ~R$ 122 mil. Price: parcela fixa ~R$ 1.265. Total juros ~R$ 153 mil. Diferença: ~R$ 31 mil.
Exemplo 3 — Reforma R$ 80 mil, 14% a.a., 120 meses. SAC: primeira ~R$ 1.541, última ~R$ 672. Total juros ~R$ 56 mil. Price: parcela fixa ~R$ 1.226. Total juros ~R$ 67 mil.
Quando usar SAC e quando usar Price
SAC tende a ser melhor para quem: tem capacidade de pagar a parcela inicial mais alta sem apertar o orçamento, planeja amortizações extras com FGTS, quer economizar nos juros totais, prefere que o peso financeiro diminua com o tempo (estratégia comum para quem está perto da aposentadoria), e tem horizonte de longo prazo no imóvel.
Price faz sentido para quem: prioriza previsibilidade absoluta no orçamento mensal, está no início da carreira esperando aumento de renda, tem aluguel ou outra despesa fixa concorrente, ou pretende quitar o imóvel cedo (nesse caso, a diferença total acaba sendo menor).
Um detalhe importante: na maioria dos contratos brasileiros, especialmente via SFH e Caixa, só o SAC fica disponível. O Price ainda é encontrado em algumas linhas privadas e em consórcios. Tabela SAC é praticamente a regra no MCMV/Casa Verde Amarela, agora Minha Casa Minha Vida 2025.
Cuidados antes de assinar
Atenção a alguns pontos. Primeiro: o CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros, taxas administrativas e tarifas, e é sempre maior que a taxa nominal divulgada. Compare propostas pelo CET, não pela taxa de juros isolada. Segundo: o seguro MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel) variam por banco e idade — podem somar R$ 200 a R$ 500 por mês.
Terceiro: a TR (Taxa Referencial) é embutida em alguns contratos. Em períodos de TR alta, sua parcela pode subir mesmo no Price. Quarto: amortizações extras pelo FGTS são permitidas a cada dois anos e fazem enorme diferença — o impacto é maior quanto antes você faz, porque reduz o saldo sobre o qual incidem juros. Quinto: refinanciamento e portabilidade. Se as taxas caírem, você pode levar a dívida para outro banco com taxa menor — economia potencial bem grande em contratos longos.
Perguntas frequentes
1) SAC sempre é mais barato que Price?
Em termos de juros totais, praticamente sempre sim, considerando a mesma taxa de juros e mesmo prazo. Você paga mais cedo no SAC, então o saldo devedor (sobre o qual incide juros) cai mais rápido. A "economia" varia conforme prazo e taxa, mas costuma ser significativa em contratos longos.
2) Posso trocar de SAC para Price no meio do contrato?
Normalmente não. O sistema é definido na assinatura. O que dá pra fazer é portabilidade para outro banco (que pode oferecer outro sistema) ou renegociação interna em alguns casos. Avalie antes de assinar.
3) Como a amortização extra (FGTS) impacta no SAC?
Você escolhe entre reduzir o valor da parcela ou reduzir o prazo. Reduzir prazo economiza muito mais em juros. Pelo FGTS, é permitido amortizar a cada dois anos, desde que o financiamento seja pelo SFH e que se atendam às regras de uso do fundo.
4) A taxa nominal do banco é a única que importa?
Não. Olhe o CET (Custo Efetivo Total). Ele engloba seguros, TR, tarifas e demais custos. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CET diferente — e é o CET que reflete o quanto você efetivamente paga.
5) Vale a pena financiar em 360 meses ou prazo menor?
Prazo maior baixa a parcela mas explode o total de juros. Prazo menor aperta o caixa mas economiza muito. Uma estratégia equilibrada: assinar em prazo longo (parcela menor cabe melhor) e usar FGTS para reduzir prazo via amortizações. O total fica próximo do prazo curto, com maior flexibilidade.
6) E quanto à entrada? Quanto dar?
Pelo SFH, mínimo de 20% costuma ser exigido. Quanto mais alta a entrada, menor o valor financiado e menores os juros totais. Se conseguir dar 30% ou 40%, vale a pena — o "rendimento" da entrada (em forma de juros economizados) costuma superar qualquer aplicação conservadora.