Contrato de Sublocação Comercial
Sublocação de imóvel comercial pelo locatário a outra empresa. Mais comum em galpões, salas e coworkings. Exige autorização do proprietário.
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Sobre este documento
A Sublocação Comercial é o contrato pelo qual o LOCATÁRIO de um imóvel comercial cede a posse total ou parcial a outra pessoa jurídica. Como na residencial, exige autorização escrita do PROPRIETÁRIO (Art. 13 Lei 8.245/91).
Particularidade importante: em sublocação total, o Art. 80 da Lei 8.245/91 permite ao sublocatário sub-rogar-se nos direitos do locatário, inclusive para ação renovatória — proteção fundamental do ponto comercial. Em sublocações parciais (subdivisão do espaço), esse direito é mais limitado.
Práticas comuns: sublocação de salas em escritórios (coworking informal), galpões com áreas subdivididas (várias empresas no mesmo galpão), prédios comerciais com escritórios fragmentados. Sempre formalizar evita futuros conflitos sobre quem responde pelo quê.
Quando usar
- Escritório alugado com sala extra — sublocar a outra empresa
- Galpão grande com divisão para múltiplas empresas (coworking de produção)
- Loja com balcão extra disponível para outro negócio
- Coworking informal entre profissionais autônomos
- Sublocação de salas em prédios comerciais antigos
- Empresa que reduziu equipe e sublocar o espaço excedente
- Sublocação parcial de áreas (varanda, depósito, estacionamento)
Passo a passo
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1
Autorização escrita do proprietário
Sem ela, sublocação nula e rescisão do contrato principal. Comunique formalmente, aguarde 30 dias para presunção de consentimento
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2
Verifique compatibilidade de ramo
Destinação contratual deve permitir o ramo do sublocatário. Se locação é 'comércio varejista', sublocar pra indústria pesada é descumprimento
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3
Esclareça direito à renovatória
Em sublocação total, sublocatário pode renovar pela renovatória. Em parcial, é mais complicado. Defina no contrato
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4
Faça vistoria detalhada com laudo técnico
Imóveis comerciais têm questões técnicas (elétrica, AVCB, alvará). Documente
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5
Combine garantia compatível
Fiança bancária ou seguro empresarial para sublocações grandes. Fiador pessoa física para menores
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6
Esclareça IPTU, condomínio e taxas
Em comercial, IPTU é do locatário (locador) — em sublocação parcial, rateie proporcional à área
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7
Defina prazo conjugado
Sublocação não pode passar do prazo do contrato principal. Inclua cláusula expressa
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8
Verifique AVCB e alvará
Imóvel comercial só pode operar com licenças válidas. Sublocatário herda essa exigência
Erros comuns a evitar
- × Sublocar sem autorização: rescisão e despejo
- × Mudar ramo sem autorização: descumprimento do contrato principal
- × Aluguel da sublocação superior ao principal: nulidade (Art. 21)
- × Não verificar AVCB e alvará: sublocatário pode ser interditado
- × Ignorar direito à renovatória do sublocatário: surpresa no fim do prazo
- × Não documentar IPTU e condomínio: cobranças posteriores conflitantes
- × Permitir sub-sublocação: vedada
- × Não combinar garantia robusta para empresa de pequeno porte
Base legal
Perguntas frequentes
Em sublocação TOTAL: sim, conforme Art. 80 Lei 8.245/91 — sublocatário sub-roga-se nos direitos do locatário. Em sublocação parcial: questionável e depende do caso concreto.
NÃO. O Art. 21 veda explicitamente. Sublocação não é negócio especulativo — locatário não pode 'revender' a locação por valor maior.
Precisa autorização do proprietário, pois muda a destinação. Sem autorização, é descumprimento do contrato principal.
O locatário principal continua responsável perante o proprietário pelo imóvel como um todo. O sublocatário responde perante o sublocador pela parte que ocupa.
Sim, pela cessão de ponto comercial — desde que combinado expressamente. Não tem natureza de aluguel, não é amortizável.
Sim, automaticamente. A sublocação é acessória. Em sublocação total, sublocatário pode propor renovatória — mas se locatário principal não tem o direito, o sublocatário também não tem.
Sim — sublocador (PJ) emite NF ou Recibo Locação, recolhe PIS/COFINS sobre o aluguel recebido. ISS não incide em locação de bens imóveis (STF Súmula 31).
Direta: ao sublocador. Indiretamente: ao proprietário, via cláusula contratual com responsabilidade do sublocador. Boa prática: vistoria conjunta detalhada.
Shopping centers têm regime jurídico específico (Lei 8.245/91 Art. 54). Sublocações em shopping são raras — geralmente são cessões diretas via administradora.
Não. Coworking é prestação de serviços — empresa oferece espaço, infraestrutura, recepção, internet em pacote. Diferente de sublocar área física pura.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Contrato de locação principal
- ▸ Autorização escrita do proprietário
- ▸ Cartão CNPJ do sublocatário
- ▸ Contrato Social do sublocatário
- ▸ Certidões negativas (Federal, INSS, FGTS, Municipal)
- ▸ Comprovante de capital social e faturamento
- ▸ Vistoria fotográfica datada
- ▸ Alvará e AVCB do imóvel
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