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SAC vs. Price: qual escolher?

Os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil têm lógicas muito diferentes. Entender qual cabe no seu bolso e na sua estratégia financeira é o primeiro passo de qualquer financiamento.

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

Como funciona: a parte da amortização (que abate o saldo devedor) é fixa em todas as parcelas. Como o saldo cai mês a mês, os juros sobre ele também caem — então a parcela total diminui ao longo do tempo.

• ✅ Vantagens: paga menos juros no total; parcelas finais são menores; ideal para quem quer quitar antecipadamente
• ❌ Desvantagens: primeiras parcelas são pesadas (renda no início precisa suportar)
• 📊 Mais comum em: financiamento imobiliário Caixa, BB, MCMV

Sistema Price (Tabela Price)

Como funciona: parcelas FIXAS durante todo o financiamento. Nos primeiros meses, paga-se mais juros que amortização. Aos poucos a proporção se inverte.

• ✅ Vantagens: previsibilidade (mesma parcela todo mês); início mais leve no orçamento
• ❌ Desvantagens: juros totais MAIORES; amortização lenta no início (saldo demora a cair)
• 📊 Mais comum em: financiamento de veículos, empréstimos pessoais, consignados

Comparação prática

Financiamento de R$ 300.000 em 360 meses (30 anos) a 10% ao ano:

Sistema	1ª parcela	Última parcela	Juros totais	Total pago
SAC	R$ 3.333	R$ 840	R$ 451.250	R$ 751.250
Price	R$ 2.633	R$ 2.633	R$ 647.880	R$ 947.880

SAC economiza R$ 196.630 em juros em 30 anos. Por outro lado, exige R$ 700 a mais nos primeiros meses.

Capacidade de pagamento

Bancos avaliam se você pode pagar usando dois critérios:

• 30% da renda: parcela não pode passar de 30% da renda bruta familiar. Alguns bancos aceitam 35%.
• Comprometimento total: parcela do financiamento + outras dívidas (cartão, consignado) não pode passar de 35-40% da renda.

Se sua renda é R$ 5.000, parcela máxima = R$ 1.500. Considere também outros custos do financiamento (taxa de seguro, ITBI, escritura).

Custo Efetivo Total (CET)

O Banco Central exige que bancos divulguem o CET (Custo Efetivo Total) em qualquer financiamento — taxa que inclui TUDO: juros, IOF, taxa de cadastro, seguros obrigatórios, taxa de avaliação do imóvel.

Sempre compare CET, não apenas a taxa de juros nominal. Um banco com taxa "9% ao ano" mas seguros caros pode ter CET de 11,5%, enquanto outro com 9,8% pode ter CET de 10,2%.

Tipos de financiamento

Imobiliário

Prazo até 35 anos (420 meses). Taxas atuais (2026): 9-12% ao ano + TR para SBPE, ou IPCA + 4-6% (Tesouro Verde). Garantia: alienação fiduciária (banco é dono até quitar). Pode usar FGTS para entrada ou amortização.

Veículo

Prazo até 7 anos (84 meses). Taxas: 1,5-2,5% ao mês (15-30% ao ano!). Sempre Price. Garantia: alienação fiduciária. Carro 0 km tem taxa menor que usado.

Empréstimo pessoal

Sem garantia real — só CPF. Taxas: 3-8% ao mês (40-120% ao ano!). Evite a todo custo. Use só em emergência absoluta. Alternativa: consignado (público/INSS) com taxa 1,5-2,5% ao mês.

Consignado

Para servidores públicos e aposentados INSS. Desconto direto na folha. Taxa: 1,5-3% ao mês. Limite: 35% da renda. Mais barato que pessoal, mais caro que imobiliário/veículo.

Estratégias para reduzir juros

• Entrada maior: financie menos. Cada R$ 10.000 a mais na entrada economiza milhares em juros.
• Prazo menor: 20 anos paga menos juros que 30, mesmo com parcelas maiores. Compare.
• Sistema SAC: mais barato no total em comparação ao Price.
• Amortização antecipada: use o 13º, restituição IR, bônus para amortizar. Reduz prazo OU parcela.
• Portabilidade de crédito: se taxa cair, transfira financiamento para banco mais barato (Resolução BCB 4.292/13). Sem custo legal.
• Negocie: bancos competem. Tenha proposta de outros bancos e use como argumento.
• Renegocie em momentos de juros baixos: quando Selic cai, taxa de financiamento cai. Portabilidade vale a pena.

Perguntas frequentes

Posso amortizar antecipadamente?

Sim, sempre. Lei do Plano Diretor (8.078/90) garante. Você escolhe: reduzir PRAZO (continua pagando mesma parcela, termina antes) ou reduzir PARCELA (mesmo prazo, parcelas menores). Reduzir prazo economiza mais juros.

Posso usar FGTS no imóvel?

Sim, se: (1) imóvel residencial; (2) único; (3) você nunca usou FGTS antes; (4) trabalhou 3+ anos CLT; (5) imóvel até R$ 1,5 milhão. Pode usar para entrada, amortização ou quitação total.

Qual o melhor banco para financiamento imobiliário?

Depende do perfil. Caixa: melhor para MCMV e poupança como funding. BB: bom para servidores. Itaú/Bradesco: agilidade. Santander: taxas competitivas. Sempre simule em 3+ bancos antes de fechar.

Posso financiar imóvel comercial?

Sim, mas com regras diferentes. Não tem FGTS, prazo geralmente menor (até 240 meses), taxas levemente maiores. Bancos: BB, Caixa empresarial, BNDES (para PJ).

Renegoção é boa ideia?

Sim quando Selic cai e taxas novas são menores. Use portabilidade (Resolução BCB 4.292/13) — sem custo legal. Banco atual pode oferecer match. Calcule diferença total ao longo do prazo restante.

O que é TR (Taxa Referencial)?

Indicador que corrige financiamentos imobiliários SBPE. Atualmente próxima de zero. Financiamento "9% + TR" significa 9% ao ano + correção TR (≈ 0% em muitos meses).

Vale mais financiar ou alugar?

Depende. Compra: ganho de capital + estabilidade + custo total maior. Aluguel: liquidez + flexibilidade + custo recorrente. Regra prática: se aluguel é menor que 0,5% do valor do imóvel/mês, alugar costuma ser melhor financeiramente.

Posso quitar antes do prazo?

Sim, parcial ou totalmente, sem multa (Súmula 296 STJ). Banco deve aplicar quitação integral pelo valor presente — recalcula descontando os juros não corridos. Se banco recusar desconto, denuncie no Procon/BC.

Seguro do financiamento é obrigatório?

Para imóvel, há 2 seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Pode escolher seguradora própria (livre escolha — Resolução BCB 4.752/19). Para veículos, similar (cobre carro até quitação).

Posso financiar 100% do imóvel?

Raro. Caixa MCMV: até 100% para baixa renda. SBPE: tipicamente 80% (você precisa 20% de entrada). Algumas situações: até 90% com FGTS + recursos.